동부이촌동 4개 단지(이촌우성·이촌한가람·이촌코오롱·이촌강촌)가 리모델링 사업을 추진 중인 가운데, 서울시가 어제 발표한 '재개발·재건축 사업성 개선(안)' 관련 조합원들의 질의가 오늘 쏟아졌다. 조합원들이 궁금한 건 "우리도 재건축할 수 있느냐"다. 조합들은 각각 협력업체들과 서울시 발표자료를 논의했고, 동부이촌동 단지는 대상이 아니기에, 기존 리모델링 사업에 집중해야 함을 다시 한번 조합원들에게 상기시켰다.

28일 정비업계 따르면 동부이촌동 리모델링 단지들은 서울시가 발표한 '재개발·재건축 사업성 개선(안)'의 대상 단지가 아닐 것으로 판단했다. 서울시 발표 내용의 핵심은 사업성 조정계수와 현황용적률이다. 사업성 조정계수는 허용용적률 범위를 최대 2배까지 늘려준다는 개념이다. 현황용적률은 현행 조례상 용적률을 넘어가는 단지의 경우 법적상한용적률의 120%까지 추가용적률을 부여하겠다는 데 초점이 맞춰져 있다.

우선, 사업성 보정계수의 경우 지가와 기존 주택규모(소형평형), 과밀 정도 등을 종합적으로 살펴보고 허용용적률을 올려주겠다고 밝혔다. 예시로는 노원구 상계동과 중계동을 들었다. 이들 지역은 강남과 비교할 때 분양가가 낮기에, 사업성 조정계수가 필요하다는 것이다. 유창수 부시장은 "사업성 보정계수 적용이 예상되는 지역을 특정할 경우, 상계동과 중계동처럼 지가가 낮고 향후 분양수익이 낮을 것으로 보이는 곳"이라고 밝혔다.

동부이촌동 내 리모델링 단지 조합장들은 서울시의 사업성 조정계수 적용지역이 아닐 것이라는 데 입을 모았다. 동부이촌동은 분양가상한제를 적용받고 있다. 분양수익이 낮을 것으로 예상되는 지역도 아니다.

현황용적률 관련해서도, 적용 대상이 아닐 것이라는 점에 의견을 모았다. 서울시는 2004년 용도지역(종)을 세분화하기 전 지어진 아파트의 경우, 이미 현행조례 상 용적률을 초과하는 경우가 많다는 점을 설명했다. 이에, 과밀정도와 주변여건을 고려해 현황용적률을 인정하고 법적상한용적률의 최대 120%까지 추가용적률을 부여하겠다는 입장을 밝혔다. 하지만 동부이촌동은 이미 기적용된 용적률이 300%를 훌쩍 뛰어넘는다.

동부이촌동 리모델링 단지들의 현황용적률 살펴보면, ▲이촌우성(322%) ▲이촌강촌(339%) ▲이촌코오롱(317%) ▲이촌한가람(358%) 등이다. 리모델링 조합설립을 위한 동의서 징구에 실패한 이촌한강대우 역시 기적용돼 있는 용적률이 355%다. 3종일반주거지역이 법적으로 가져갈 수 있는 최대 용적률 300%를 모두 넘는다. 이들 사업장들이 재건축 대신 리모델링을 택해 사업 진도를 빼온 것도 결국은 용적률과 관련 있다.

동부이촌동은 지난해에도 [서빙고아파트지구 지구단위계획(안)]으로 인해 조합원들 간 리모델링 사업을 계속해야 하는지와 관련 혼란이 야기된 바 있다. 지구단위계획(안)에 재건축사업을 추진할 경우 용도지역 상향 검토가 가능하다는 문구 때문이다. 이 문구 하나로 동부이촌동 조합원들의 혼란이 가중됐다. 지금이라도 리모델링 사업에서 재건축으로 선회해야 한다는 여론이 형성된 것이다.

이촌한가람은 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향한다는 전제 하에 재건축 사업성을 분석했다. 한강변 기부채납 비율(10%)과 종상향에 따른 기부채납 비율(15%)을 감안해 계산한 결과, 재건축을 진행할 경우 일반분양이 사라지고, 조합원들 또한 현재 평형도 축소해야 한다는 내용의 결론을 내렸다. 쉽게 말해, 재건축 진행을 전제로 각종 기부채납을 고려할 때 사업성이 더 부족해진다는 것이다.

동부이촌동 A조합원은 "동부이촌동 리모델링 단지들은 부족한 사업성으로 인해 착실하게 리모델링을 진행 중인데, 작년 6월 지구단위계획에 이어 어제 서울시 발표까지 조합원들 입장에선 혼란만 야기한 느낌"이라며 "4개 단지 모두 조합을 설립하고, 건축심의를 준비 중이기 때문에 리모델링에 집중해 사업기간을 빠르게 가져가 줬으면 한다"고 말했다.