홍은풍림1차가 소규모재건축 사업성 분석 결과를 토대로 주민설명회를 개최했다. 서울시가 '소규모재건축 활성화' 취지로 만든 사업성 분석 서비스를 활용했다. 분석 결과, 해당 대상지는 종상향에 따른 용적률 완화가 쉽지 않아 사업효과가 미비할 것으로 전망된다. 향후 성공적인 소규모재건축 사업을 위해선 빠른 추진력과 꼼꼼한 사업성 확보가 관건일 것으로 업계는 보고 있다. 

24일 정비업계 따르면 홍은풍림1차는 최근 소규모재건축 사업성 분석을 토대로 예측한 사업 시행규모, 추정분담금 등을 주민들에게 소개하는 설명회를 열었다. 소규모재건축은 소규모주택정비법에 근거한 사업으로 ▲사업시행구역 1만㎡미만 ▲노후 건축물 수 2/3이상 ▲기존주택수 200세대 미만 등의 조건을 충족하면 진행될 수 있다.

대상지는 사업계획이 검토된 총 10개 단지 중 조합설립 이전 단지에 속한다. 해당 사업장의 구역면적은 5,851㎡(1개 필지)로, 토지등소유자는 185명이다. 토지 용도지역은 제2종일반주거지역이고 용적률은 249.5%로 나타난다. 사업대상지 주민들은 종상향을 통한 용적률 300% 확보를 희망하고 있는 상황이다. 다만 단지 내 전면도로(2차로)가 3차로 이상의 도로가 아니고, 단지 주변에 인접한 지역과 3단계 정도 종차이가 나기 때문에 종변경이 쉽지 않다는 것이 전문가의 설명이다.

재건축사업과 관련, 주민 요청 사항으로 ▲분담금 없는 사업계획 ▲59·84㎡ 희망평형 ▲타워형 계단식 아파트 등의 의견이 제기됐다. 이같은 주민 의견을 반영해 총 5가지의 건축계획(안)이 마련됐다. 우선 필로티 적용과 데크계획을 통해 담장없는 아파트가 구현되고, 주출입구와 연계한 근린 커뮤니티와 편의공간이 조성될 방침이다. 주차장의 층고도 2.7m로 높아지고, 경사지붕과 3방향 발코니 등 외관디자인 역시 차별화할 계획이다. 

예상되는 주택공급물량은 222세대로 조합원 물량과 일반분양은 각각 181세대, 41세대다. 일조권 확보에 따른 법정용적률 미만으로 계획되기 때문에 임대주택은 없다. 

추정비례율은 86.3%로 산정됐다. 이는 수입(종후자산총액)에서 지출(총사업비)을 빼고 종전자산총액으로 나눈 결과값이다. 동일 평형인 42타입의 일반분양가는 약 5억7,300만원이며, 조합원 분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 책정된다. 또 평당 공사비는 768만원으로 예상됐는데 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다.

한편 설명회 말미엔 소규모재건축의 장단점, 리모델링 가능성 여부 등에 대한 주민들의 질의가 이어졌다. 이날 발표를 맡은 일로종합건축사사무소는 소규모재건축의 장점으로 빠른 사업속도를 꼽았다. 해당 사업은 안전검사 등 일부 사업단계 조항 등이 배제돼 조합 설립 이후 큰 문제만 없다면 3년 내 준공까지 가능하다고 말했다. 반면 단점으로는 소규모로 진행되는 작은 사업이란 점에서 대형건설사들이 들어올 가능성이 적다는 점을 강조했다.

일로종합건축사사무소 관계자는 "41세대의 일반분양 세대 중 1세대라도 미분양 사태가 나면 건설사가 손해를 입을 수 밖에 없어 가장 큰 숙제는 건설사를 잡는 것"이라며 "그래도 사업지가 서울 입지인 만큼, 중견기업까진 고민 가능하다"고 설명했다.

이어 재건축이 아닌 리모델링 여부에 대해선 "분양분이 없기 때문에 분담금이 커질 가능성이 있다"며 "구조적으로도 수직증축이 어렵고, 뒤로 늘리는 방식 역시 내부 공간이 좋지 않아 쉽지 않다"고 의견을 전했다.