용산구 서계동 33번지 일대(신속통합기획 2차 후보지)가 연내 정비구역 지정을 목표로 대규모 재개발 사업을 추진 중인 가운데, 주민 합심을 이끌어 재개발 사업의 성공 궤도에 도달할 수 있을지 관심이 모아진다. 서계동 33번지 일대는 규모가 크고 용도지역도 혼재돼 있어 주민들의 적극적인 사업 추진력과 단합력이 어느 때보다 필요할 것으로 업계는 보고 있다.

4일 정비업계 따르면 용산 서계동 일대는 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비구역지정 및 정비계획 수립(안)에 대한 주민설명회를 개최했다. 발표는 ㈜대한엔지니어링과 정림건축, 가치&같이 감정평가법인이 각각 파트를 맡아 진행됐다. 

용산 서계동 33번지 일대는 지하철 1·4호선, 경의중앙선, 공항철도 등 서울역이 인접해 뛰어난 입지를 자랑하며, 남산 N서울타워 조망권이란 지리적 특징도 눈에 띈다. 하지만 서계동은 초역세권이란 말이 무색하게 '용산구의 슬럼'이라 불릴 정도로 서울의 대표적인 낙후 지역으로 인식된다. 특히 구릉지역인 대상지는 전형적인 달동네를 연상케 해 재개발이 시급한 곳으로 손꼽힌다. 

이러한 분위기를 반영하듯, 이날 설명회 현장은 재개발에 대한 주민들의 열의와 관심으로 뜨거웠다. 특히 주민들은 용적률과 추정분담금 설명에 가장 큰 반응을 보이며 다양한 의견을 개진했다.

먼저 정비계획(안) 내용을 살펴보면 용적률 체계는 ▲기준용적률(194.87%) ▲허용용적률(209.29%) ▲상한용적률(232%) ▲법적상한용적률(280%) 등으로 수립됐다. 대상지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역 등 5개 이상의 용도지역이 혼재돼 있어, 기준용적률의 평균값은 194%로 나타났다. 허용용적률 인센티브(209%-194%=15%p)는 공공보행통로, 열린단지 등을 약속해 받아냈다.

토지·건축물 기부채납 등 상한용적률 완화를 위해 순부담해야 할 면적은 11,239㎡로 나타났다. 동측엔 소공원과 노인복지시설, 서측엔 문화공원 및 청소년 일시쉼터가 들어선다.

추정비례율은 96.2%로 산정됐다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 750만원으로 예상됐다. 일반분양가는 인근에 위치한 용산호반써밋에이디션, 마포푸르지오 어반피스, 마포더클래시의 가격을 기준점으로 삼아 평당 4,200~4500만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 96% 수준으로 책정된다.

계획된 주택규모별 세대수는 총 2,691세대로 일반분양 2,056세대와 임대 635세대로 각각 나뉜다. 공동주택은 각각 ▲39㎡(513세대) ▲45㎡(543세대) ▲59㎡(887세대) ▲84㎡(748세대)로 분류된다. 오피스텔은 단일평형인 35㎡타입으로 공급되며 246실이 만들어질 계획이다. 주차대수는 3,682대로 세대당 1.3대며, 건폐율은 21.62%다.

한편 이날 설명회 막바지에 이르러, 근생·단독주택 소유 조합원들은 "감정평가를 보니 빌라는 8,000만원, 주택은 4,000만원으로 자산 가치가 엉터리로 책정됐다"며 추정분담금 결과에 불만을 제기하기도 했다. 특히 앞서 전산오류(일부 필지 누락)로 잘못 계산된 추정분담금 결과를 통보 받은 몇몇 조합원들의 격앙된 목소리가 이어졌다.

이에, 용산구청은 현재의 감정평가 결과는 향후 변동될 수 있는 개략적인 수치로 언제든 바뀔 수 있는 부분이라고 설명했다.