성동구에 자리잡은 응봉동 265번지 일대가 구역계 편입을 통한 사업성 개선을 꾀하고 있다. 응봉동 265번지는 제1종일반주거지역에 속해 태생적으로 '용적률' 허용범위가 낮다. 더욱이, 대상지는 지난 1987년 [주거환경개선지구]로 지정됨에 따라, 건축규제 완화 등의 특례를 적용받아 조례상 용적률(150%)을 넘어선 건축물이 많은 상황이다. 

현재 응봉동 265번지가 제2종일반주거지역으로 2단계 종상향을 추진하고 있는 것도 앞선 배경과 맞닿아 있다. 정비사업에서 용적률은 곧 사업성과 직결되기에, 분양물량을 확보하기 위해선 용도지역 상향조정이 절실한 상황이다. 응봉동 265번지는 '도시 저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법'에 따라 20여년 전 주거환경개선지구로 지정된 바 있다.   

모아타운 사업을 추진하고 있는 응봉동 265번지는 2개 모아주택(가로주택정비사업)으로 나뉜다. 모아타운 관리계획(안)을 수립하는 과정에서 2개 구역이 아닌 1개 구역으로 통합해서 진행하는 논의도 이뤄졌다. 다만, 통합개발을 하려면 15m 이상의 도로가 필요한데, 대상지 내 최대 규모로 확폭 가능한 진입도로가 12m라 사업 여건상 쉽지 않다는 결론에 도달했다. 

[주택건설기준 등에 관한 규정] 제25조(진입도로)에 따르면, 주택단지의 총 세대 수가 500세대 이상 1,000세대 미만일 때 필요한 진입도로의 폭은 12m 이상이다. 진입도로 규모를 감안할 때, 응봉동 265번지는 2개 구역으로 나뉘어 진행한다는 결론이 도출됐다.

예상되는 주택공급물량은 총 1271세대로, 기존 세대수(1,165세대) 대비 106세대가 늘어날 계획이다. 분양 세대수와 임대주택수는 각각 1017세대, 254세대로 나타났고, 평형의 경우 ▲15평(341세대) ▲19평(310세대) ▲25평(520세대) ▲36평(100세대)로 분류됐다. 건축계획은 대상지가 관리구역으로 지정되면 추후 주민들의 의견을 반영해 언제든 변경될 수 있다. 

응봉동 265번지는 구역계 편입도 계획하고 있다. 사업대상지 남측에 위치한 ▲도로부지(막다른 도로) ▲수목림 형태의 녹지공원 ▲도시계획도로 등이 그 대상이다. 지역주민들이 이용할 수 없는 수목림 형태의 녹지공원과 도시계획도로는 모아타운 구역에 포함되지 않을 경우, 향후 토지 활용이 요원할 것이라는 게 성동구청 관계자의 설명이다. 서울시 관리부서에서도 구역계 포함에 긍정적 답변을 한 것으로 전해진다.  

사업 대상지는 ▲노인여가복지시설 ▲청소년 복지시설 ▲공공체육시설 ▲보육시설 등 주민들 생활에 필요한 사회기반시설이 부족한 것으로 알려져 있다. 기부채납하게 될 사회기반시설은 대현산 근방에 위치한 모아주택1구역에 위치할 것으로 보인다. 이 곳은 산과 가까워 건축물 배치가 까다롭고 용적률 확보가 모아주택2구역 대비 어려울 것으로 판단되서다. 

현재 기준, 모아타운 주민동의율은 62%인 것으로 알려졌다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면, 가로주택정비사업을 추진하기 위한 조합설립 동의율은 80%다. 모아타운 사업대상지로 선정된다 하더라도, 조합설립 동의율 80%를 맞추지 못하면 사업 진행은 불가하다.