공공재개발 후보지인 동작구 본동47번지 일대가 정비구역 지정을 위한 절차에 본격적으로 착수했다. 대상지는 지난 2001년 2차 공공재개발 시범사업 후보지로 선정됐으나, 서로 다른 사업유형(민간·통합·지주택)이 혼재함에 따라 쉽사리 진도를 빼기가 쉽지 않은 상황이다. 본동47번지가 SH공사를 주축으로 주민들의 의견이 모아질지 업계 관심이 쏠린다.  

12일 정비업계 따르면 본동47번지는 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비계획(안) 입안을 위한 주민설명회를 개최했다. 설명회에는 공동사업시행자인 서울도시주택공사(SH)와 용역을 맡은 도시계획업체 미래이엔디, 수건축사사무소 관계자들이 참석했다.

설명회에 앞서 동작구청은 사업시행자인 SH가 도시재생뉴딜사업으로 진행 중인 본동6구역과의 통합재개발도 고려했으나, 현재로선 본동47번지 일대의 단독 재개발로 가닥을 잡았음을 설명했다. 또 공공재개발 이외에도 구역 내 다른 사업 방식을 원하는 주민들도 존재하기 때문에 의견 조율을 통한 합의 도출이 절실함을 강조하기도 했다. 

대상지 용도지역은 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역(7층 이하) ▲제3종일반주거지역 ▲일반상업지역이 혼재돼 있다. 본동47번지는 건축배치와 사업성을 고려해 제2종일반주거지역(7층 이하)을 제3일반주거지역으로 종상향할 계획이다. 정비계획(안) 상 용도지역은 제1종일반주거지역과 제3종일반주거지역이 각각 17,062㎡, 32,589㎡다. 

용적률 체계는 ▲기준용적률(204.9%) ▲허용용적률(213.9%) ▲상한용적률(233.3%) ▲법적상한용적률(277.3%)로 이뤄진다. 공공재개발은 도시및주거환경정비법 제101조의 5에 의거해 법적상한용적률의 1.2배까지 인센티브를 받을 수 있다. 기반시설 계획에 따른 순부담률은 11.5%로 나타났다. 이는 신설 정비기반시설 면적(12,597㎡)에서 기존 국·공유지 면적(9,420㎡)을 뺀 값(3,177㎡)을 사유지 면적으로 나눈 결과값이다.  

주택공급물량은 총 1,046세대로 이중 분양주택(조합원·일반)과 공공임대주택은 각각 750세대, 296세대다. 공공임대주택은 의무공공임대(128세대)와 국민임대주택(82세대), 공공지원민간주택(86세대)으로 구성된다. 의무임대는 서울시 조례에 따라 전체 세대 수(법적상한분 제외)의 15% 이상을 지어야 한다.

공공지원민간임대(86세대)는 일반분양가와 근접한 수준으로 지자체에 매각하므로, 실질적으로 임대주택 수는 210세대로 보면 된다. 토지등소유자 입장에서 공공지원민간임대는 일반분양 물량과 동일하게 봐도 무방하다. 해당 주택은 10년의 거주보장 기간이 있으며, 보증금과 임대료 상승률을 연 5%이내로 제한한다는 특징이 있다.

추정비례율은 107.97%로 집계됐다. 현시점 추정비례율(24년 7월)은 사전기획 당시 추정 비례율(22년 9월)에 비해 2.46%p 낮게 산출됐다. 평당 공사비는 24년 기본형 건축비를 적용해 700만원으로 책정됐고, 평당 일반분양가는 4,021만원을 적용했다. 비례율은 종전자산과 종후자산의 검토시기, 공사비, 도시 규제 등의 환경적 영향에 따라 언제든 변경될 수 있다. 

단지는 서울시 주택조례 대비 약 1.2배의 공동이용시설을 조성할 것으로 전망된다. 공동이용시설로는 ▲경로당 ▲어린이집 ▲도서관 ▲놀이터 ▲주민운동시설 ▲주민공동시설 등으로 이뤄져 있다. 사회복지시설 배치, 녹지축 연결, 십자형 공공보행통로, 남측 공공공지 등의 토지이용계획도 준비돼 있다. 

한편 동작구 본동은 현재 공공재개발을 추진 중인 과정에서 40%에 달하는 공공재개발 반대 의견도 안고 가야하는 험난한 상황에 놓여있다. 다만 공공재개발 사업 취소는 쉽지 않다는 것이 SH공사의 입장이다.

서울시 고시에 따르면 올해 2월 22일부터 공공재개발(단독시행)의 경우 토지등소유자 25% 이상 반대시 입안 재검토가 가능하며, 30% 이상 반대 또는 토지면적의 2분의1 이상 반대시 입안 취소가 가능하다. 이날 SH공사 관계자는 "작년 7월에 입안제안을 했고, 사업시행자 지정 동의서도 같이 받았다"며 "고시 이전에 동의서를 받아서 기준 적용을 받지 않는다"고 말했다. 그러면서 "정비구역 지정을 밟고 있는 단계로, 반대 동의와 상관없이 사업을 진행할 계획"이라고 강조했다.