"25개 자치구 중 도봉구는 블루오션으로 강남 못지 않게 변화할 수 있는 곳입니다. 여전히 개발제한구역이 많지만, 관계부처와 함께 제한을 풀고자 노력 중이며 모아타운과 공공주택복합사업 등 여러 재개발사업도 곳곳에서 활발히 진행 중에 있습니다. 물론 주민들의 분담금 걱정이 크다는 걸 충분히 이해합니다. 다만 지금보단 미래 가치를 고려해보면 답이 나올 것입니다. 구청은 지속적으로 여러분들의 제안을 철저히 반영하고 돕도록 최선을 다하겠습니다."

오언석 도봉구청장은 방학동685번지 일대 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회에 참석해 이같이 말했다. 낙후 지역으로 평가받는 도봉구에도 재개발 순풍이 부는 만큼, 이 기회에 인프라 취약과 단지 슬럼화 등의 근본적인 문제를 해결해 주거환경 개선에 힘쓰자는 의미로 풀이된다.

6일 정비업계 따르면 방학동 685일대는 현재 신속통합기획 가이드라인을 토대로 주민의견을 수렴하고 있다. 설명회 당시, 정비계획(안) 관련 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜동림피엔디와 ㈜라스종합건축사사무소에서 공동으로 진행했고, 이후 추정분담금 설명은 제일감정평가법인에서 맡았다.

기존 신속통합기획(안)과 달리 이번 계획(안)에서 바뀐 점은 두 가지 부분이다. 우선 열린단지 조성을 위해 근린생활시설 배치구간이 축소되며, 시각적 열린단지 구간이 추가된다. 또 앞서 계획된 총 1,600세대에서 1,650세대로 전체 세대수가 증가한다. 세대 수는 관련부서 의견에 따른 건설비율 조정으로 바뀌게 됐다.

현재 사업장의 면적은 74,390㎡로 이 중 사유지는 62,000㎡(83%), 국공유지는 12,389㎡(17%)에 해당한다. 방학동 685일대 토지 용도지역은 대부분 제2종일반주거지역(7층 이하)이라 제3종일반주거지역으로 종상향을 추진할 계획이며 토지등소유자 수는 총 748명이다. 특이사항은 대상지 내 LH, SH 소유의 주택이 99곳 있다는 점이다. 

용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(239%) ▲법적상한용적률(280%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(5%)와 열린단지(5%)를 계획해 인센티브 10%p를 적용받았기 때문이다. 공공보행통로의 경우 24시간 상시개방을 위해, 도봉구청에서 지역권을 설정한다.

건축물과 공공시설 등 기부채납에 의해 상한용적률은 239%까지 허용된다. 건축물 기부채납계획(안)을 살펴보면 도봉구의 수요조사 결과를 바탕으로 청소년시설과 노인일자리시설, 공영주차장이 만들어질 예정이다. 청소년시설과 노인일자리시설은 구청에서 직영방식으로 관리하며, 주차장은 시설관리공단에 위탁을 맡기게 된다. 대상지 순부담 비율은 10% 수준이다.

예상되는 주택공급 물량은 1,650세대다. 기존 1,600세대 대비 50세대가 늘어나는 계획이다. 세부적으로 ▲39형(280세대) ▲59형(618세대), ▲74형(376세대) ▲84형(376세대)로 분류됐다. 임대주택은 총 347세대로 재개발 의무 임대주택(205세대)와 법적상한 임대주택(142세대)로 나뉜다.

추정비례율은 105.3%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 2,900만원으로 책정됐고, 공사비는 790만원으로 나타났다. 조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준을 적용받았다. 조합원 분양가는 ▲39형(4.6억원) ▲59형(6.9억원) ▲74형(8.6억원) ▲84형(9.5억원) 등으로 책정됐다.