#. 들어가기 앞서

  조합원은 정비사업 조합의 구성원이다. 재개발 사업은 동의 여부와 무관하게 조합원이 되는 반면, 재건축 사업의 경우에는 동의한 토지등소유자만이 조합원이 된다. 이들은 ▲의결권 ▲임원·대의원의 선임권 및 피선임권 ▲분양신청권(조합원 입주권)의 권리를 가진다.

  도시정비법 상 조합원은 토지등소유자로 하되 ①토지 또는 건축물의 소유권을 여러 명이 공유(도시정비법 제39조 제1항 제1호), ②여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속함(도시정비법 제39조 제1항 제2호), ③조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 될 때(도시정비법 제39조 제1항 제3호)에는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.

  도시정비법은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 않는 2명이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 명시적으로 규정하고 있다. 최근 대법원은 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 경우, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 부동산의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우에도 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 판시했다.

#. 건축물 소유권, 다수가 소유하면 이들을 대표하는 1명이 조합원

  구체적인 사례를 살펴보면, A가 101호, 102호, 103호를 소유하고 있는데, 조합설립인가 이후 102호를 B에게, 103호는 C에게 매도한 경우에는 A, B, C 각자 단독으로 조합원 입주권을 갖는 것이 아니라 A, B, C가 합해 1인의 조합원이 되며, 원칙적으로 1개의 조합원 입주권을 갖게 된다.

  만약 1세대가 아닌 A가 101호를, B가 102호를 소유하다가 조합설립인가를 받게 되면 A와 B는 각각의 조합원 지위를 갖게 된다. 조합설립인가 후 A가 B로부터 102호를 매수하고 이후 101호를 C에게 양도한 경우, A는 102호 소유자로서, C는 101호 소유자로서 각각 단독 조합원의 지위가 인정된다고 본다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 조합설립인가 시점을 기준으로 조합원 수를 고정시키기 위한 규정이므로, 조합설립인가일을 기준으로 조합원 수의 증가가 없는 경우에까지 다주택자의 권리 양도 내지 그에 따라 승계되는 조합원 지위를 제한하는 것으로 해석될 수 없기 때문이다.

#. 1조합원-1주택 공급원칙 예외사항 살펴보기

  다만 1조합원에 대한 1주택 공급원칙에 대한 예외가 있다. ①종전자산가격의 범위 또는 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수도 있다. 이를 실무상 1+1 분양이라고도 한다. 이는 재개발‧재건축을 불문한다. ②과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축 사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있고, 과밀억제권역에 위치한 경우 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수도 있다. 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가를 신청하는 재건축 사업의 경우에는 해당하지 않는다는 점을 유의해야 한다.

#. 투기과열지구 지정 지역, 조합원 지위 양도 시 규제 살펴봐야

  아울러 투기과열지구로 지정된 지역은 위와 같은 주택공급의 수에 관한 제한(규제) 외에도 조합원 지위 양도에 대해서도 제한(규제)가 있다. 투기과열지구로 지정된 지역에서는 조합설립인가 이후(재개발)와 관리처분계획 인가 이후(재건축)에는 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다(도시정비법 제39조 제2항).

  그러나 예외적으로 양도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년 이상이고, 거주기간이 5년 이상인 경우에는 그 양수인은 조합원이 될 수 있다. 또 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내 부동산 거래 신고등에 관한 법률 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우에도 그 양수인은 조합원이 될 수 있다.

#. 끝마치며

  재개발·재건축에 관련된 규정은 다양하고 복잡하기 때문에 위와 같은 여러 규제 조항을 사전에 제대로 확인하지 않을 경우에는 불측의 손해를 입을 수 있다. 따라서 미리 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 분쟁을 사전에 예방하는 것이 무엇보다도 중요하다.

글 = 유재벌 법무법인 센트로 변호사(yjbeol@centrolaw.com)