후암특계4구역이 단독개발(재건축 방식)과 통합개발(재개발 방식) 선택을 두고 고심하고 있다. 다만 서울의 중심부에 인접한 대상지가 특별건축구역으로 지정돼 있어 향후 종상향과 추가 용적률 등 인센티브 수혜가 기대되며, 구청도 재개발을 권고하고 있어 사업성 확보 측면에서 통합재개발이 유리하다는 것이 업계의 대체적인 목소리다.

2일 정비업계 따르면 후암특계4구역 주택재개발사업 추진준비위원회는 최근 3차 주민설명회를 열어, 두 개발방식의 사업성 측면을 토대로 일대일 비교분석을 진행했다. 설명회는 2023년 용산구청 공람공고(안)을 기준으로 진행됐고, 발표는 예시건 종합건축사사무소 허경원 대표가 맡았다. 이날 공개경쟁입찰방식을 통해 선정된 협력업체 해안건축(설계), KTS엔지니어링(도시계획), 통일감정평가법인의 관계자들도 자리했다.

예시건의 허 대표는 사업구역과 개발방식을 두고 고민하는 주민들을 위해 각종 자료를 비교분석하는 시간을 가졌다. 단 주민 개개인의 자산이 걸려있는 사업이고, 소유자의 판단에 의해 사업의 성패가 결정될 수 있음을 분명히 했다.

우선 단독개발의 경우 층수는 13~18층으로 계획됐고, 용도지역은 종상향 없이 1·2종일반주거지역(7층 이하)를 유지하게 된다. 층수가 낮아 초과용적률 확보는 어려울 것으로 예상됐다. 건폐율은 35%이하로, 동간거리(18~29m)와 지하주차공간은 협소할 것으로 보인다. 임대아파트 건립 비율은 5%로 통합재개발에 비해 상대적으로 낮다. 서울시와 용산구로부터 받을 수 있는 인센티브는 없고, 재건축 초과이익환수제의 영향을 받는다.

반면 통합개발의 경우 층수는 23~30층으로 계획됐으며, 용도지역은 제2종일반주거지역으로 종상향이 가능하다. 건폐율은 20%이하로, 동간거리(50~80m)와 지하주차공간은 적정한 수준이다. 임대아파트 건립 비율은 15%이고, 서울시와 용산구로부터 층수완화 및 용도지역 완화 등의 인센티브 혜택을 받을 수 있다. 또 초과이익환수 부담금이 없다는 이점도 있다.

허 대표는 후암특계4구역이 특별건축구역이란 특징을 살려 공동주택 우수 디자인 제도를 활용해 발코니를 100% 확보할 수 있다고 설명했다. 드레스룸 발코니(3.59㎡)와 침실 발코니(8.85㎡) 면적을 합한 추가면적(12.44㎡)를 확보할 수 있다는 것이다. 또 창의적인 디자인을 접목해 명품아파트 건립이 가능하며, 용적률 완화시 최대 300% 용적률을 적용할 수 있는 점도 강조했다. 허 대표는 "단순 비교로만 보면, 통합재개발 방식이 유리하다는 생각이 든다"며 "강남과 여의도 등에서 왜 최대 용적률 300%를 찾고자 애를 쓰는지 고민해봐야 한다"고 말했다, 그러면서 "현재 대상지는 동자동 공공주택지구(40층) 덕분에 남산 높이 제한이 다소 풀려, '고양이 목에 방울달 키가 생긴 격'"이라고 부연했다. 

이어 통일감정평가법인이 나서 감정평가와 관련한 설명을 이어갔다. 이날 눈에 띄는 점은 분양가와 비례율이 아닌 '재건축초과이익 부담금'이었다. 재건축초과이익 부담금은 재건축사업으로 인한 정상주택가격 상승분을 초과해 발생하는 개발이익을 환수하는 금액을 말한다. 조합이 재건축사업을 통해 얻는 이익이 조합원 1명당 8,000만원을 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 환수해야 하는 제도로 지나친 집값 상승을 방지하기 위한 의도를 갖고 있다.

재건축 초과이익은 종료시점 주택가액(준공시점)에서 개시시점 주택가액(조합설립 인가시점)과 정상주택 가격상승분 총액, 건축공사비 등 개발비용의 전체 합을 빼 산정하게 된다. 현재 국토부가 분석한 재초환 평균 부과금액은 서울의 경우 1억5,000만원 수준이다. 강남, 서초, 용산은 주택 가격이 높아 재초환 부담금이 높게 산정돼 있다. ▲용산구 한강맨션(7억여원) ▲송파구 장미아파트(4억여원) ▲반포 센트리빌 아스테리움(2억여원) 가량으로 예정돼 있다.

현재 후암특계4구역의 총 면적은 186,235㎡로 토지등소유자는 총 1,560명에 달한다. 해당 구역엔 5개의 종교부지(교회)가 존재하고 있다. 4-1구역에 3개 교회(동성, 금성, 용산)가 위치하며 4-2구역(후암백합)과 4-3구역(후암)에 각각 1개의 교회가 자리하고 있다. 종교시설의 총 면적은 4,659㎡이며 종교시설은 존치 또는 이전 협의가 이뤄질 계획이다. 국공유지 면적은 47,466㎡로, 신설 기반시설로 무상교환될 예정이다. 정비기반시설(19,573㎡)은 교환하고, 기타국공유지시설(27,893㎡)은 매입한다는 방침이다. 

용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%)등으로 구성된다. 기부채납을 통한 공공청사는 두 곳으로 예정돼 있으며, 공원은 삼광초등학교와 인접한 곳에 배치하기로 했다. 일조권 확보와 더불어 근방에 서울시교육청(2026년 예정)과 대사관 등이 있어 일반 시민들의 공원 이용도 편리하기 때문이다. 기부채납에 따른 순부담률은 15%로 책정됐다.

건축계획(안)을 살펴보면 통합개발 시 예상되는 주택물량은 총 3,233세대로, ▲39형(42세대) ▲44형(20세대) ▲59형(846세대) ▲74형(238세대) ▲84형(1,000세대) ▲112형(300세대) ▲127형(290세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 495세대로, 39형(320세대)과 44형(175세대)와 같이 작은 평수로 짓게 된다. 

현재 대상지는 정비구역 지정이 시급하다는 판단 하에 주민동의서(60% 이상) 징구에 열을 올리고 있으며, 주민의견이 모이는대로 오는 10월 말 입안제안을 진행할 계획이다.