용산 효창공원역 앞 일대가 재개발을 추진 중인 가운데, 사업방식을 두고 여전히 주민들 간 이견이 좁혀지지 않는 모양새다. 민간이 사업을 주도하려는 움직임과 3080 도심공공 복합사업에 의한 공공재개발 추진 세력 간의 힘겨루기 양상이 여전히 진행 중이기 때문이다. 이에 용산구청 측은 사업추진과 관련, 주민들의 사업참여 의사를 파악하고자 '사업참여 의향서' 취합에 나섰다.

10일 정비업계 따르면 용산구는 용산 효창공원역 앞 일대의 재개발 사업 여부를 두고 추진 또는 철회에 대한 토지등소유자들의 의견을 살피기 위해 '사업참여 의향서' 징구에 나서고 있다. 제출기한은 내달 15일까지로 정해졌다.

해당 기간동안 확인된 사업참여의향률에 따라 사업의 후속절차 여부가 결정된다. 만약 찬성률이 50% 이상일 경우 후속절차가 진행되지만, 찬성률이 50% 미만이거나 반대률이 50% 초과하면 사업지는 기존의 후보지에서 철회돼 사업이 불투명하게 된다. 

현재 3080 도심공공 복합사업을 추진 중인 한국토지주택공사(LH)는 최근 2차 주민설명회를 열어 주민들을 대상으로 사업추진 현황에 대한 발표를 진행했다.

설명회 자료에 따르면 도심공공 복합사업의 특징 중 하나는 주택공급 유형이 세분화된다는 점이다. 주택은 ▲공공분양 주택(60% 이상) ▲공공임대 주택(10~15% 이상) ▲이익공유형 주택(10% 이상)으로 나뉜다. 

여기서 이익공유형 주택은 분양가격의 일부만 내고 주택 소유권을 확보하고, 추후에 주택처분에 따른 손익을 LH 등 공공사업자와 공유하는 주택이다. 예를 들어 분양가가 10억원인 주택을 이익공유형 방식으로 6억원만 내고 소유권을 확보했다면, 처분에 따른 손익도 6대4의 비율로 나눠야 한다. 이 주택은 개발비용 등 추가분담금을 낼 여력이 없는 토지등소유자나 무주택자를 위해 마련된 주택유형으로 알려져 있다. 우선공급가격의 50~80%로 분양되며, 의무거주기간은 5년이고 처분 시엔 LH에 환매해야 하는 조건이 있다.

또 현물보상 제도 역시 눈에 띄는 부분이다. 이는 부동산 전부를 사업시행자에게 협의양도해 신규 건축물로 보상받는 제도다. 현물보상의 요건은 3개 요건으로 나뉘며 1개만 충족해도 가능하다. ▲소유자가 건축물 중 주택 소유 ▲소유자가 총 면적 90㎡이상 토지소유 ▲토지 및 건축물 보상금 총액이 현물보상으로 공급하는 건축물(전용면적 가장 작은 주택 1가구 기준) 가격 이상일 때로 분류된다.

아울러 이주비와 분담금 대출에 대한 지원방안도 상세히 담겼다. 보증은 현물보상 약정을 체결한 토지등소유자에 한해서만 진행된다. 보증한도는 '이주비 대출보증'의 경우, 현물선납액 50% 이내까지다. 이어 '분담금 대출보증'의 경우, 토지등소유자 분담금의 50% 이내로 나타났다.

용산 효창공원역 앞 일대의 구역계는 당초 77,264㎡였지만, 조정을 거쳐 59,645㎡로 감소했다. 원효로 2가의 3종일반주거지역 대부분이 사업지에서 제외된 것이다. 대상지의 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하) 95.3%와 제3종일반주거지역 4.7%로 나타났다. 일부 기반시설은 제2종(7층)으로 일원화되고, 이를 제외한 나머지는 모두 준주거지역으로 변경될 예정이다. 

토지현황을 살펴보면, 토지등소유자는 총 938명으로, 이중 공동주택 소유자는 56%를 차지한다. 지구 내 토지 지목은 대지가 82.8%로 가장 많고, 전체 면적의 82.7%를 개인이 소유하고 있다. 

예상되는 주택공급물량은 2,300세대로, 분양아파트 1,910세대와 임대아파트 390세대로 나뉜다. 이를 세분화하면 ▲공공분양 1,680세대(73%) ▲이익공유형 230세대(10%) ▲공공임대 390세대(17%)로 나타난다. 대체적으로 대형평형이 빠진 중소형평형으로 이뤄져 있는 모습이다. 공공분양의 경우, ▲36㎡(67세대) ▲46㎡(99세대) ▲59㎡(404세대) ▲84㎡(1,110세대)로 산출됐다. 공급평형 등은 향후 주민 설문조사와 협의 등을 통해 변경이 가능하다. 

추정분담금은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 각각 다르게 책정됐다. 단독주택과 근린생활시설의 경우 건물가액은 포함되지 않았다. 건물가액의 경우 건축물의 경과년수, 리모델링 여부, 건물관리 정도에 따라 편차가 크기 때문이다. 최종 분담금은 향후 실제 보상가액 산정 시, 현장조사를 통해 감정평가된 건물가액을 합산해 확정 산출된다. 

◆ 민간재개발 추진위 "도심복합 사업, 성과 없어…실효성에 의문"

LH가 추진 중인 3080 도심공공 복합사업은 사업추진이 더딘 대상지에 공공이 개입해 토지 등을 수용한 뒤 빠른 인허가와 용적률 상향 등을 내세워 주택을 공급하는 형태를 보인다. 그러나 반대주민들은 ▲사유재산 침해 논란 ▲수익 배분 방식 ▲LH에 대한 신뢰도 하락 등을 내세워 사업 추진을 반대하고 있다. 특히 성공적인 3080 도심공공 복합사업 케이스가 드물어, 사업 성공 가능성에 의구심을 보이는 모습이다. 

민간재개발 사업을 희망하는 토지등소유자들은 LH의 2차 주민설명회에 참석한 뒤, 불편한 심정을 내비쳤다. 한 토지소유자는 "LH가 주민동의 없이 3080 도심공공 복합사업을 반대하는 주민들이 거주하는 구역계를 제척하고 사업을 진행하려고 한다"며 "주택공급계획(안)을 살펴보니 LH는 용산 금싸라기 땅에 대형평형이 빠진 전형적인 서민아파트를 짓고자 한다"고 지적했다. 

민간재개발 추진위 관계자도 "터무니 없는 헐값 보상으로 주민들의 재산권을 침해하려고 한다"며 "현금청산이 시세보다 낮은 감정평가액으로 책정될 가능성이 크다"고 우려했다. 그러면서 "주민들이 민간재개발 사업설명회도 들어보고 충분히 비교해본 뒤, 사업참여 의향서 작성을 진행하길 바란다"고 말했다.

현재 민간재개발 추진위는 신속통합기획을 토대로 빠르게 행정절차를 밟아 사업을 이끌겠다는 방침이다.