내로라하는 재건축 대표 주자로 먼저 떠오르는 공간, 바로 여의도와 목동이다. 정비계획(안) 공람공고 때마다 만사 제쳐두고 부리나케 달려갈 정도다. 인허가청에 올라온 문서를 하드카피로 출력하면 [용적률 계획]부터 본다. 용적률 체계는 4단계(기준-허용-상한-법적상한)다. 단계별 구간은 ①(기준→허용) ②(허용→상한) ③(상한→법적상한) 등이다. 각 단계로 넘어갈 때마다 대가(代價)가 필요하다.

①번과 ③번은 인센티브 적용기준이 법적으로 명확하게 정해져 있다. 소유주 운신의 폭이 좁다는 의미다. 눈에 불을 켜서 봐야할 건 ②번이다. 이 구간에서 '토지 및 건축물 기부채납 공식'이 적용된다. 기부채납의 종류와 양이 결정된다는 말이다. 공공성(기부채납)과 사업성(용적률)의 균형점을 찾는 중요한 분수령이다. 기부채납은 주고 싶은 게 아닌, 상대방이 받고 싶은 걸 줘야 한다. 관할 구청·서울시와의 협의가 그토록 치열한 이유도 앞선 맥락에 기인한다. 

서울시는 지난 주 [공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정]을 공개했다. 건축물 기부채납 중 하나인 공공임대주택의 건축비 조정이 핵심 내용이다. 앞으로는 표준건축비(공공주택특별법)가 아닌 기본형건축비(주택법)로 바뀐다. 1㎡당 약 100만원대에서 약 200만원대로 올랐다. 토지등소유자 입장에선 공공임대주택 건축비를 2배 받을 수 있게 돼 반기는 분위기다. 하지만 그만큼의 실익이 있을까?

구역면적이 작은 재건축 사업장의 경우, 토지보다는 건축물 기부채납을 진행하게 된다. 아파트 지을 땅을 최대한 확보해야 하기 때문이다. 보통 건축물 기부채납은 '공공임대주택'으로 진행된다고 보면 된다. 공공임대주택을 짓는 대가로 받게 되는 용적률을 계산하기 위해선, 토지지분과 환산부지를 구해야 한다. 이때, 환산부지를 구하는 공식은 [(임대주택 건축 연면적 X 건축비) / (공시지가 X 2배)]다.

분자의 변동폭이 커질수록, 분모의 변동폭이 작을수록 환산부지는 커진다. 다른 수치가 변화 없다는 가정 하에, 분자에 있는 건축비가 늘어나면 환산부지는 커진다. 환산부지가 커지면 받을 수 있는 용적률이 증가한다. 다만, 여기서 간과한 점이 있다. 바로 분모에 있는 '공시지가'다. 공시지가는 매년 늘어난다. 특히, 최근 부동산 가격이 급등하면서 공시지가도 큰 폭으로 상승했다.

공시지가는 매년 오르기 때문에 '변수(변하는 숫자)'다. 반면 임대주택 건축 연면적과 건축비는 상당 기간 고정돼 있는 '상수(고정된 숫자)'다. 정비사업은 꽤나 오랜 시간을 투입해야 한다. 결과적으로 정비계획(안)을 수립하는 초기에 잡아놓은 기부채납 목적의 공공임대주택은 향후 사업시행계획(안)을 만들 때 늘어날 수밖에 없다. 동일한 양의 용적률 인센티브를 받으려면 말이다. 아니면 다른 기부채납을 추가적으로 해야 할 수도 있다.

여의도와 목동 등에서 정비계획(안)이 나올 때마다 용적률 계획을 살펴본다. 현장 취재를 할 때마다 너무나 안타까운 점이 있다. 정비계획(안)을 수립해, 입안한 뒤, 고시를 받는 일련의 과정에 생각보다 주민들의 관심도·호응도가 낮다. 재건축의 운명은 이때 80% 이상 결정되는데도 말이다. 기부채납 종류와 그 양이 어떤 협의과정을 거쳐 결정됐는지를 물어봐야 한다. 시기적절한 좋은 질문이야말로 내가 소유한 재산의 가치 증식에 도움이 될 것이다.