"주민입안 동의율이 67.3%로 나온 명일신동아는 다른 아파트 단지보다 신통기획이 빠르게 진행되고 있습니다. 다만 아쉬운 점은, 단지 세대수가 적어 新트렌드에 맞춘 커뮤니티시설 도입·운영에 부담감이 크지 않을까 싶습니다. 어떠한 결정이든 강동구청은 신동아 주민들의 목소리에 귀기울여 서울시와 적극 협조한다는 입장을 밝힙니다."

이수희 강동구청장은 최근 열린 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 명일신동아 주민설명회에서 이같이 말했다. 높은 주민단결력를 보이는 명일신동아의 재건축 사업에 든든한 행정지원으로 힘을 보태겠다는 것이 강동구청의 입장이다. 향후 명일신동아가 기존 계획(919세대)을 고수할지, 혹은 1,000세대 이상으로 세대수 조정을 통해 사업 흐름에 변화를 줄지 여부는 주민들 간의 의견조율을 통해 결정될 것으로 보인다.

12일 정비업계 따르면 명일신동아는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 강동구청 주택재건축과의 박강덕 팀장이 맡아 진행했다.

명일신동아 구역면적은 39,558㎡로, 이중 획지면적은 37,982㎡(96%)에 해당한다. 정비기반시설은 1,576㎡인 도로뿐이다. 명일신동아의 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 용도변경은 없다. 구역 옆에 자연녹지지역인 원터근린공원이 위치해 있는 것이 특징이다. 건축 규모는 8개동, 지하3층-지상50층 규모로 지어질 예정이다. 

고덕로는 기존 25m에서 30~33m로 확폭 계획을 갖고 있다. 단지 사이 내 7m 길이의 공공보행통로 2개소도 마련된다. 이는 고덕로62길에서 원터근린공원과 배재중·고교를 각각 연계하기 위함이다. 공공보행통로는 지속적 개방을 담보하고자 지역권이 설정된다. 지역권자는 강동구청이다. 

주출입구의 경우, 고덕로변과 고덕로변62길에 각각 1개소가 만들어 진다. 또한 지하1층-지상2층 규모의 현재 상가는 지상1층의 연도형 상가 계획으로 잡혀 있다. 

용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(242.4%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 토지·건축물 공공기여를 통해 상한용적률은 242.4%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(57.5%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 순부담면적은 1.576㎡로, 4% 수준으로 나타났다.

예상되는 주택공급물량은 919세대로, 조합원과 일반물량은 각각 570세대, 224세대로 산출됐다. 분양물량은 총 794세대로, ▲60㎡이하(41세대) ▲60~85㎡이하(360세대) ▲85㎡초과(393세대)로 나뉜다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 125세대로, 59㎡(100세대)와 84㎡(25세대)로 계획됐다. 주차대수는 1,510대로 세대당 1.63대 수준이다. 

추정비례율은 94.9%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 870만원, 일반분양가는 5,000만원(7.16 기준)으로 책정했다. 단 현재 일반분양가는 5,600만원 수준으로 나타나 분담금은 기존 3억원 내외에서 2.2-2.4억원까지 떨어질 가능성이 있다.

감정평가를 진행한 제일감정평가법인 관계자는 "비례율이 높으면 일종의 수익성처럼 보여 좋을 순 있지만, 그만큼 법인세를 많이 내야된다는 단점도 있다"며 "강남 압구정의 경우, 60~70%대도 많기에 100% 아래로 떨어졌다고 해서 크게 걱정할 부분은 아니다"라고 설명했다.

이날 설명이 끝난 이후에는 용적률 상향에 따른 세대수 조정, 단지-지하철 통로 연결 등의 현실적인 부분에 대한 질의가 이어졌다. 

우선 명일신동아는 세대수 변경을 두고 고민 중인 상황이다. 커뮤니티시설의 경우, 500-1,000세대 미만 또는 1,000세대 이상 규모 등 법적기준에 따라 차이점을 보인다. 커뮤니티 시설에 들어가는 시설의 종류가 달라지진 않지만, 세대수가 많을수록 비용 경감이 가능해 유리하다는 평가다. 또 세대수가 많으면 커뮤니티 역시 더 넓고 좋아질 수 밖에 없다. 

하지만 1,000세대 이상으로 세대수 규모가 늘어나면 법적 기준에 따라 의무적으로 공원을 설립해야 한다. 세대수가 많아지니 동간 간격 역시 좁아질 수 밖에 없으며, 이로 인해 저층의 경우 음영지대가 많이 발생할 수 있다. 주차대수 역시 늘어나다 보니, 주차장 건립을 위한 공사비 증액도 감안해야 할 부분이다. 

명일신동아의 경우, 지하철 역이 가까워 향후 360%까지 용적률 혜택을 받을 수 있다. 그러나 용적률 증가를 통해 세대수를 늘린다고 해도, 주민들은 증가 용적률분의 40%만 사용할 수 있어 실익을 잘 따져봐야 한다는 것이 전문가들의 조언이다. 

단지-지하철(고덕역) 하부통로 연결 문제와 관련해선, 구청 관계자는 "고덕역은 우리 구역이 아니라, 포함하는데 한계가 있다"며 "도시계획시설 부분인 지하철 출입구 범위를 정비계획 수립 단계에서 논의하긴 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "도로 하부 지하의 하수관, 도시가스관 등은 공공의 영역이라 서울교통공사 등 관계기관과의 많은 협의도 필요하다"고 강조했다.

한편 명일 신동아 재건축준비위원회에 따르면, 현재 단지와 지하철 하부통로를 연결하는 일은 명일신동아의 중점 과제 중 하나인 것으로 알려졌다.