초기 재개발 추진 구역인 중곡1동 254-15번지 일대가 정사각형 반듯한 구역계 모양으로 신통기획 사업에 나서고 있다. 최근 동의서 연번을 부여받은 대상지는, 토지등소유자의 신속한 판단을 이끌어 속도감 있게 사업을 전개한다는 계획이다. 

14일 정비업계 따르면 광진구청은 최근 중곡1동 254-15번지 일대 주민들을 대상으로 신통기획 추진절차와 주요 내용에 대한 설명회를 개최했다. 당일 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜구산씨엔에스가 맡아 진행됐다.

중곡동 254-15번지 일대의 구역면적은 81,343㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)과 제2종일반주거지역이 혼재돼 있다. 대상지는 다년간 노후연립 및 다세대가 섞여 정비사업을 통한 주거환경개선이 시급한 동네로 알려져 있다.

신통기획 사업을 위한 정비요건을 검토한 결과, 대상지는 필수 요건인 노후도와 구역면적 부분의 기준을 넘겨 적합하다는 평가를 받았다. 선택 요건 부분에서도 과소필지 부분을 제외한 ▲노후도(연면적) ▲주택 접도율 ▲호수밀도 ▲반지하 요건을 모두 충족한다는 결과를 도출했다.

정량적 평가표로 환산했을 때, 100점 만점 기준으로 대상지의 점수는 80.4점으로 나타났다. 만약 중곡1동 254-15번지 주민들이 높은 찬성동의율을 보이면, 5~15점까지 추가 점수를 부여받게 된다. 다만 20%~25% 가량의 반대 동의율이 모아지면, 재개발 사업이 보류 또는 미선정돼 사업이 멈추게 된다.

건축계획(안)에 따라 대상지의 예상되는 총 세대수는 1,883세대로, 임대 수는 약 380세대로 산출됐다. 세부적으로 ▲39형(255세대) ▲59형(760세대) ▲84형(543세대) ▲108형(227세대) ▲140형(98세대)로 분류된다. 단 상기의 건축계획은 개략적인 것으로, 사업추진과정에서 변경될 수 있다. 

이날 사업성 향상 요인으로는 빠른 사업진행(금융비 절감)을 비롯해 일반분양 극대화(수익 증가), 최적의 설계안(공사기간 단축)이 꼽혔다. 아울러 ㈜구산씨엔에스 관계자는 주민들의 이해를 돕고자 도시 및 주거환경정비법에서 정의하는 분양대상, 주택공급 기준 등에 대해 설명하는 시간을 갖기도 했다.

우선 분양대상자의 경우, ▲주택을 소유한 자 ▲종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자 ▲권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자에 해당한다. 조합원은 토지등소유자를 원칙으로 한다. 

특히 도정법 제77조에 따라 투기방지를 억제하고자 권리산정 기준일이 정해지는데, 이는 정비사업이 추진 중인 지역에서 분양권을 받을 수 있는 권리를 산정하는 기준시점을 의미한다. 권리산정 기준일 이후엔 새로 지어진 건축물의 소유자의 경우 분양권을 받지 못하고 현금청산자가 된다.

예를 들어 ▲1필지 토지가 여러 필지로 분할될 경우 ▲단독·다가구 주택이 다세대 주택으로 전환될 경우 ▲나대지에 다세대나 그 외 건축물을 올려 토지등소유자 수가 증가할 경우▲하나의 대지범위에 속하는 토지와 주택을 건축물로 각각 분리해 소유할 경우에는 건축물을 분양받을 수 없게 된다.