잠원동 동쪽 끝, 한강변과 맞닿은 잠원한강이 두 차례에 걸친 안전진단 과정을 통과함에 따라 정비구역 지정을 위한 동의서 징구에 힘을 쏟고 있다. 대상지는 프라이빗한 고급 빌라촌 근방에 위치하며, 한강 영구 조망도 가능해 뛰어난 지리적 이점을 갖고 있다. 다만 신속한 동의율 확보를 위해선 한강 조망권을 둘러싼 단지 간 이견 조정이 시급하다는 평가다.

27일 정비업계 따르면 잠원한강은 정비·건축계획(안)을 주제로 이달 주민설명회를 개최했다. 설명회 발표는 ㈜필건축사사무소가 맡아 진행됐다. 당일 설명회에서 단연 주민들의 눈을 사로잡은 부분은 용적률 상향에 따른 최고 층수와 한강 조망권 부분이었다. 우선 대상지의 최고층수는 150m이하(49층 이하)로 예정됐다. 한강변이란 단지 특성과 강남변에 부는 준초고층 트렌드를 감안해 높이 계획이 이뤄진 것으로 풀이된다.

잠원한강의 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(240.4%) ▲상한용적률(275.2%) ▲법적상한용적률(300%) ▲완화용적률(360%) 등으로 예측됐다. 기준·허용용적률로는 현황용적률이 적용됐으며, 완화용적률의 경우엔 향후 서울시 심의를 통과할 경우 가능한 수치를 미리 계산해 놓은 것이다. 

만약 대상지가 심의를 통과해 완화용적률(60%p)을 적용받게 된다면, ▲일반분양(24%p) ▲공공분양(18%p) ▲공공임대(18%p) 등으로 주택을 지을 수 있다. 주택공급계획에 맞춰 예상되는 총 세대수는 585세대로, 60㎡이하(215세대)와 60~85㎡이하(370세대)로 나타났다. 

이날 ㈜필건축사사무소는 단지 주민들에게 두 가지 건축계획(안)을 제시했다. 실사용 대지면적과 연면적은 큰 차이 없이 대부분 유사한 수준이다. 분양세대 역시 585세대와 590세대로 대동소이하다. 

하지만 가장 큰 차이점은 동 배치에 따른 한강조망권의 확보 부분이다. 1안의 경우, 한강변에 3개 동이 1열로 배치돼 다수 세대의 한강 조망권을 최대로 확보했다. 2개 타워는 49층 트윈으로 계획돼 스카이브릿지로 연결되고, 나머지 1개 동은 43층 규모로 계획됐다. 이와 달리, 2안의 경우 한강변에 맞닿은 3개 동은 다소 낮게 높이가 계획됐고, 2열에 있는 2개 주동만이 49층으로 계획됐다. 

해당 1안과 2안을 일대일로 비교했을 때, 장단점이 명확하게 나뉜다. 1안의 장점은 모든 세대가 한강 조망이 가능하다는 점이다. 또 넓은 시야와 일조확보로 뛰어난 도시조망을 누릴 수 있다. 쾌적한 조경면적 확보도 이점 중 하나로 꼽힌다. 단, 한강변관리기본계획상, 이같은 주동형태가 서울시 심의를 통과할 수 있을지가 관건이 될 전망이다.

반대로 2안의 장점은 한강변 높이 관련 정책(한강변 저층배치)에 부합하다는 점이다. 그러나 단점으로는 일부 세대의 한강조망이 불가하며, 5개동 배치로 남향조망과 일조가 침해되며, 건폐율 역시 높아져 외부공간이 협소할 수 밖에 없다. 

이어진 한강변 재건축 사례 발표는 삼성물산이 맡아 진행됐다. 삼성물산 관계자는 "적기에 사업을 추진하는 것이 무엇보다 중요하다"며 래미안 원베일리와 첼리투스의 재건축 성공 사례를 소개했다. 

한편 잠원한강의 경우, 단지 구조상 1~2동이 한강변에 위치해 한강 조망권 확보에 유리하다. 나머지 동의 경우도 상위층은 한강 조망이 가능하나, 낮은 층수는 한강 조망이 쉽지 않다. 이처럼 단지별 감정평가액이 상이하고, 부가가치도 다른만큼 구역지정을 위한 동의율을 빠르게 충족시키기 위해선 잠원한강 재건축 준비위원회의 중간 다리 역할이 중요하게 작용할 것으로 전망된다.