양천구 내에서도 숲세권 단지로 정평이 난 신월시영이 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 통해 재건축 사업을 위한 기초 토대를 다지고 있다. 신월시영은 고도제한 구역이기에, 별도의 종상향 없이 기존 2종일반주거지역을 유지하는 방향으로 정비계획(안)을 수립 중이다. 최근 변경된 2030도시·주거환경정비기본계획(안)에 따라, '사업성 보정계수'를 활용해 부족했던 사업성을 보완하기 위한 후속 절차도 병행하고 있다. 

14일 정비업계 따르면 신월시영아파트는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 당일 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜KTS엔지니어링이 맡아 진행했고, 현장에는 많은 토지등소유자들의 발길이 이어지면서 뜨거운 분위기가 이어졌다. 

준공 후 36년이 경과된 신월시영의 구역면적은 153,213㎡로, 용도지역은 제1종일반주거지역(25%)과 제2종일반주거지역(75%)으로 혼재돼 있다. 김포공항 일대 고도제한지역에 해당되는 대상지는 ▲수평표면구역 ▲원추표면구역 ▲진입표면구역에 속하며, 비오톱1등급지와도 연접하고 있는 것이 특징이다.

지리적 특성을 감안해야 하는 단지 여건상, 신월시영의 용도지역은 종상향 없이 기존 제2종일반주거지역을 유지하게 된다. 다만 관계기관과의 협의 끝에, 지양산 등 주변 장애물 차폐이론을 적용해 고도제한 완화가 가능하게 됐다. 결국 대지레벨과 공동주택 층고를 고려해 층수는 최대 21층까지 허용하기로 결정됐다. 

신통기획 자문회의 결과, 대상지는 ▲순응형 단지 ▲공공편의 시설 ▲자연을 품은 단지 ▲미래주거 경관이란 4가지 전략을 토대로 사업을 구상하기로 했다. 우선 공원과 도심으로 열린 자연 녹지축이 형성될 계획이다. 지양산-공원-온수도시 자연공원을 잇는 녹지축을 따라 보행·통경축도 마련될 전망이다. 또 단지 중앙부에는 타워형 형태의 주동 계획도 마련돼 있다. 

중앙에 건립되는 12m 규모의 공공보행통로를 통해 학교가는 길이 수월해지고, 공공보행통로 활성화를 위해 인근에는 다채로운 보육 및 시니어 커뮤니티 시설이 위치할 예정이다. 

특히 단지 내 중앙산책로(공원)는 공원 단지 이슈를 극복하고자 외부로 이전배치돼 타 단지 주민들도 함께 이용할 수 있는 여건이 마련된다. 본래 도정법에 따라 1,000세대 이상의 재건축 단지는 세대수에 따른 신규 공원에 대한 기부채납이 이뤄져야 한다. 하지만 신월시영의 경우, 공원의 이전배치가 인정돼 따로 기부채납을 할 필요가 없다.

토지이용계획(안)을 살펴보면, 도로는 금살어린이공원의 정형화를 위해 기존 6m에서 10m로 확폭된다. 신월근린공원 재배치에 따른 진입도로 신설도 이뤄진다. 또한 신월로7길에는 획지 내 입체결정을 통한 공영주차장도 마련된다. 대상지의 주출입구에는 효율적인 토지이용을 위해 회전교차로가 마련되며, 부출입구는 총 3곳이 마련된다. 

대상지의 순부담 면적은 1,114㎡로, 토지(대지지분 포함) 1,070㎡와 건축물(환산부지) 44.1㎡에 해당한다. 종상향에 따른 공공기여 부담이 없고, 두드러지는 공공기여 시설도 없어, 타 단지 대비 의무 기부채납 비율이 상당히 미비한 것이 큰 메리트로 작용한다. 

현재 주민공람(안)에 나타난 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(202.5%) ▲법적상한용적률(249.9%) 등으로 수립됐다. 단 2030 도시·주거환경 정비기본계획에 따라 2종일반주거지역의 경우 허용용적률이 210%로 상향 적용될 수 있다. 여기에 향후 사업성 보정계수가 적용된다면, 상한용적률은 221%까지 높아질 수 있다. 이로 인해 임대주택 비율은 기존 23.69%에서 14.33%로 대폭 줄어드는 효과를 볼 수 있다.

예상되는 세대수는 3,147세대로 일반분양과 공공주택은 각각 2,828세대, 319세대로 나뉜다. 그러나 사업성 보정계수가 적용될 경우, 총 세대수엔 변화가 없지만 일반분양과 공공주택 세대수가 2,951세대, 196세대로 큰 차이를 나타나게 된다. 일반분양 물량 증가로 1인당 2,000만원 정도의 분담금을 줄일 수 있다는 것이 ㈜KTS엔지니어링 관계자의 설명이다. 

추정비례율은 103.32%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 700만원, 일반분양가는 3,500~4,000만 수준으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(103.32%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다.