단독재건축을 추진 중인 대치쌍용1차가 정비계획 변경을 통해 달라진 모습을 선보였다. 대상지는 층수제한 완화로 최고층수가 49층으로 설정되고, 용적률 체계 조정으로 토지·건축물 기부채납 비율을 다소 낮추는 효과를 거뒀다. 다만 여전히 일부 조합원들의 통합재건축 목소리가 감지되고, 평형·건물배치에 따른 의견차도 있어 조합의 안정된 컨트롤타워 역할이 무엇보다 중요할 것으로 전망된다.

2일 정비업계 따르면 강남구청은 최근 대치쌍용1차의 정비계획 변경(안)을 위한 주민설명회를 개최했다. 현장에선 변경안에 따른 계획수립 방향과 추정분담금 등 전반적인 사업 계획에 대한 이야기가 다뤄졌다.

대치쌍용1차의 구역면적은 47,261㎡로, 획지면적은 44,050㎡에 해당한다. 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 최고 층수는 기존 35층에서 49층 높이(준초고층 규모)로 지어질 계획이다. 이는 통합 재건축을 추진 중인 옆 단지인 대치우성1·쌍용2차와 비슷한 수준이다.

우선 대치쌍용1차에 계획됐던 공공보행통로는 삭제된다. 유동인구가 적다는 서울시 의견이 반영돼 내려진 결정이다. 소공원은 위로 균형있게 지으라는 시 방침에 맞춰 북동쪽으로 이동한다. 이를 통해 정형화된 아파트 배치와 활용도 높은 획지 구성이 가능하게 된다. 또 기존엔 어린이집을 지어 기부채납하려는 계획이 있었으나, 용도중첩 등의 이유로 사회복지시설(어린이집)은 제척된다. 특히 6개동 배치로 중앙에는 개방감 있는 통경축이 확보되는데, 통경축 안에 제2롯데월드 타워가 보이는 것이 특징이다.

용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(227.5%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 허용용적률의 경우 기존엔 우수디자인(5%), 무량판 구조(7%), 신재생에너지(2%)를 적용해 14%p의 인센티브 계획이 있었다. 하지만 변경(안)에선 열린단지(5%), 수변친화 공간조성(5%), 돌봄시설(4.5%), 층간소음 해소(3%)를 적용해 최종 17.5%p의 인센티브가 책정됐다. 결과적으로 허용용적률을 종전 대비 3.5%p 더 받게 됐고, 이는 토지·건축물 기부채납 양을 줄이게 되는 효과를 가져왔다.  

예상되는 주택공급물량은 999세대로, 임대주택 수는 132세대로 계획됐다. 대치동의 높은 땅값을 고려해 임대주택은 모두 60㎡이하 크기로 결정됐다. 세부적으로 조합원·일반물량은 ▲60㎡이하(262세대) ▲60㎡~85㎡이하(340세대) ▲85㎡초과(397세대)로 나뉜다. 세대당 주차 대수는 약 2대다.

추정비례율은 98.22%로 산출됐다. 일반 분양가는 KB부동산 시세를 통해 평당 7,300만원으로 책정됐고, 공사비는 900만원으로 나타났다. 예상되는 정비사업비는 총 2조6,599억원이고, 종전자산금액은 1조8,839억원으로 추정됐다. ㈜삼창감정평가법인의 감평사는 대상지의 분양가는 현재 시세 기준으론 1억원을 웃돌지만, 분양가상한제로 인해 원가적 접근을 한 것이라고 설명했다.

31평 소유주가 35평으로 이동하려면 2억1,900만원의 분담금이 발생한다. 또 46평 소유주가 47평으로 옮길 시엔, 3억5,500만원 정도의 분담금이 예상된다. 

이날 설명회에선 통합재건축에 대한 일부 조합원들의 입장과 건물배치에 따른 조망권 질의 등이 이어졌다. 

한 조합원은 "여전히 통합을 희망하는 주민들도 있다"며 "해당 문제가 확실히 해결되지 않는다면, 사업에 상당한 걸림돌로 작용할 수도 있다"고 의견을 전했다. 그러면서 "큰 평수의 경우, 부족한 현상이 발생하고 있어 우려가 된다"고도 부연했다. 또 다른 조합원은 "쌍용1차 소유주의 65% 가량은 실거주자"라며 "주민들은 북쪽보단 남쪽 배치를 더 희망한다"고 언급했다. 

이를 두고 구청 관계자는 "통합의 경우, 산재된 문제가 해결되고 서로 조건이 맞아 양측 조합이 동의를 해야 효력이 발생하는 것"이라며 "지금 단계에서 얘기할 사안은 아니라서 원론적인 답변만 가능하다"고 답했다. 대치쌍용1차 조합장도 "대위원회에선 단독재건축과 관련, 역대 최고 찬성률이 나와 문제되지 않는다"며 "마냥 통합만을 기다릴지, 또는 빠르게 단독으로 추진할지는 여러분들의 판단에 달린 일"이라고 설명했다. 

건물의 동배치와 관련해선 ㈜삼우건축사사무소 관계자는 "평형 구성은 조합원들의 의견을 수렴할 수 밖에 없고, 선호 평형 조사를 여러 번 진행한다"며 "설문조사 결과, 조망권(북향)과 향배치(남향)를 원하는 비율이 50%로 각각 나뉘었다"고 말했다. 그러면서 관계자는 "북쪽배치가 남쪽배치보단 상대적으로 양재천 조망에 유리하기 때문에, 조합원 선호에 따라 선택하면 된다"고 했다. 

인접한 영동대로의 경우, 정남향이 아닌 23.5도로 다소 기울어져 있다는 설명이다. 따라서 현재 단지 아파트의 경우도 정남향이 아니라 남동향의 모습을 보인다. 건축설계 상 대치쌍용1차의 경우, 남동향47도와 남서향43도의 경우 각각 492세대, 507세대로 계획이 잡혀있는 상황이다.