중구 소재 남산타운은 강북 리모델링 최대어로 손꼽히는 사업장이다. 서울시로부터 6년 전 '시범사업지'로 선정됐지만, 리모델링 사업유형을 두고 이견차를 좁힐 수 있는 대책(안) 마련에 고심하고 있다. 남산타운은 서울시가 소유한 임대동을 구역계 내 새롭게 편입해 '주택단지형 리모델링' 위한 조합설립인가 요건을 맞춘 뒤, 향후 사업시행계획(안)을 수립하는 과정에서 임대동을 제척하는 내용을 서울시에 새롭게 제안했다.

18일 정비업계 따르면 남산타운 리모델링 조합(가칭)은 리모델링 사업 추진을 목적으로, 서울시와 협의할 수 있는 방향을 다각도로 모색하고 있다. 그간 서울시는 남산타운이 분양주택(주민 소유)만을 대상으로 동의율을 충족해 왔기에, 동별 리모델링을 진행하는 것이 타당하다는 점을 밝혀 왔다. 또한, 서울시가 소유한 임대주택은 남산타운 구역계 내 포함돼 있지 않기 때문에, 조합원으로서의 권리도 없다는 점을 설명했다.

남산타운은 주택단지형 리모델링 추진만을 생각하며 지난 5년의 시간을 동의서 징구에 매진해 왔다. 그도 그럴 것이, 인허가권을 가진 서울시가 주택단지형 리모델링 시범사업지로 선정한 주체이기 때문이다. 정비사업은 기본적으로 주택 단지 전체를 대상으로 하지, 동별로 추진하는 경우는 희박하다. 주민들은 내부 갈등이 생겨날 때에도 행정청을 향한 변함없는 신뢰를 전제로 사업에 임해 왔다. 조합설립을 위한 동의율 75%도 맞췄다.

다만, 중구청은 수개월의 검토 과정을 거친 뒤 조합설립인가 반려 결정을 내렸다. 주택법상 서울시 동의가 전제되어야 한다는 점을 부연 설명했다. 남산타운은 주민들이 보유한 분양주택(3,116세대)과 서울시가 소유한 임대주택(2,034세대)으로 구성된다. 당연히 하나의 아파트 단지였기에 필지도 1개다. 주택법상 리모델링을 진행하기 위해선, 분양주택과 임대주택을 합친 전체 모수(5,150세대)의 75% 동의율을 얻어야 한다.

전체 세대 수(5,150세대)에서 서울시가 소유한 임대주택(2,034세대)이 차지하는 비율은 약 40%다. 토지등소유자 1인(서울시)이 반대할 경우, 주택법상 리모델링 조합설립인가 동의율(75%)은 영원히 맞출 수 없는 구조다. 남산타운 역시 이 점을 모르지 않았을 것이라는 게 업계 중론이다. 하지만 서울시에서 '리모델링 시범사업지'로 선정해 준 만큼, 행정에 대한 신뢰를 근간으로 흔들림 없이 사업을 추진해 왔다.

실제로 작년 9월 고시된 [2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)]에도 남산타운이 포함돼 있다. 중구청이 관련 사안을 갖고 법률자문을 받은 결과도 행정청을 향한 신뢰보호의 원칙이 지켜져야 한다는 데 초점이 맞춰져 있다. 남산타운은 주택단지 전체를 리모델링하는 경우로 판단해, 약 5년 간 동의서를 확보해 왔기에, [행정기본법] 제12조(신뢰보호의 원칙)에 따라 행정 관련 국민의 합리적인 신뢰를 보호해야 한다고 밝혔다.

남산타운은 불필요한 감정 소모를 지속하기보다, 서울시가 수용할 수 있는 대책 마련으로 사업 방향성을 가닥 잡았다. 대책(안)은 임대동을 구역계 새롭게 포함시키는 내용으로 주민총회 안건으로 의결하고, 나중에 사업시행계획(안)을 수립할 때 임대동을 제척하는 내용이 핵심이다. 임대동을 다시 포함할 경우 주택법을 준수함과 동시에, 향후 임대동을 제척시킬 경우 서울시 역시 기존에 계획했던 별도 개발을 진행할 수 있다. 

남산타운은 분양단지만 3,116세대에 육박하는 대단지로서 제3종일반주거지역에 231% 용적률을 가지고 있는데다 고도제한을 받아 재건축 진행이 원천적으로 불가능하다. 하지만 주거환경 개선 의지가 워낙 강했던 만큼, 조합원들은 충분한 소통과 뼈를 깎는 노력으로 리모델링 사업을 추진해왔다. 서울시와 좁혀지지 않았던 이견차를 극복해 나가는데 협의 방향이 맞춰졌다는 점에 리모델링 업계 역시 상당한 관심을 나타내고 있다.