마장세림이 현대건설에 시공권을 부여함에 따라, 사업 절차가 보다 힘있게 전개될 것으로 전망된다. 현대건설은 '사업성 보완' 정책 기조에 맞춘 대안설계를 제시함으로써, 조합원들의 선택지를 넓히는데 공을 들이는 모습이다. 마장세림이 현대건설의 혁신안을 적용해 다변화에 나설지 관심이 모아진다.

10일 정비업계 따르면 마장세림은 최근 시공자 선정 총회를 열어 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(시공자 선정 및 계약) ▲제2호(감정평가법인 선정 및 계약) ▲제3호(임시총회 예산 추인) 등이다. 당일 상정된 안건들 모두 큰 무리없이 가결됐다.

당일 총회의 하이라이트는 역시 1호 안건으로 상정된 시공자 선정 건이었다. 현대건설은 2차 현장설명회에서 정비계획의 경미한 변경 범위 내 대안설계를 제시해 눈길을 끌었다. 기존 정비계획의 한계를 보완하고, 사업성을 높인 해당 프로젝트명은 'Innovation Plus Plan'으로 알려졌다.

우선 현대건설은 역세권 용적률 특례에 따라 원안대비 7,210평을 늘려 공급면적 극대화에 나선다는 방침이다. 이는 법적상한용적률의 1.2배까지 완화가 가능한 부분으로, 기존 257%에서 352%까지 증가시킬 수 있다. 중대형 평형이 다수 증가해, 원안대비 145세대가 추가로 늘어날 것으로 예상된다. 사업성과 분양수익 개선이 예상되는 부분이다. 

또 현재 층수에서 10층을 더 올려 최고 39층 랜드마크 단지를 구현한다는 계획이다. 2040서울도시기본계획에 맞춰 35층 높이기준을 없애고, 유연한 스카이라인을 만들겠다는 구상이다. 8개 동을 축소한 동간간격 확보로 개방감 개선도 이뤄질 것으로 보인다. 4,400평에 달하는 축구장 2배 면적의 초대형 광장을 비롯해, 1,995평의 브랜드 커뮤니티 내 총 37가지의 다양한 프로그램들도 조성한다는 계획이다. 

특히 조합원분양가와 일반분양가에 최대 차등을 두고, 조합원들의 동·호수 우선배정을 도모한다. 또한 무주택자·1주택자는 LTV 70%, 다주택자에겐 LTV 60%를 적용하고, 1,400억원 한도에서 사업촉진비를 조달한다는 방침이다. 

현대건설 측은 정책기조가 충분하며, 전농8구역(23년 10월)의 실제 적용 사례가 존재하는 만큼 정비계획 변경이 빠르게 진행될 수 있다고 자신감을 드러냈다. 현대건설이 예상하는 정비계획 변경 기한은 10개월로, 관리처분인가 완료 시점은 27년 2월이다.

현재 마장세림 재건축의 총공사비는 4,060억원 수준으로 평당공사비는 778만원으로 책정됐다. 이는 원안설계에 따른 공사비로, 대안설계 공사비는 달라질 가능성이 크다. 하지만 현대건설 관계자는 "만약 혁신안이 정비계획을 통과하면 평당공사비는 동일하거나 낮게라도 제안드릴 수 있다"며 "공사비 총액은 다소 늘더라도, 입찰 평당공사비보다 높지는 않을 것"이라고 설명했다.

김성진 조합장도 "대안설계에 맞추려면, 우선 조합원의 3분의2 이상의 동의가 필요하다"며 "공사비 총액과 산출내역서 등을 받고 있으며, 깜깜이 증액은 사실상 어렵다"고 말했다. 그러면서 "현대건설과 최적의 균형을 맞추도록 준비해 나갈 것"이라고 조합원들에게 약속했다.

이날 질의 응답시간엔 아파트 네이밍과 자금대여에 대한 질문이 이어졌다. 

마장세림의 경우, 타 사업지와 달리 아직 확정된 네이밍이 없다. 이를 두고 현대건설 관계자는 "통상 이름을 지을 때 지역명이 들어가지만, 일부 조합원들이 '마장'이란 단어에 거부감을 드러낸다"며 "한번 정해지면 고치기 힘들어 신중하게 고민하고 있다"고 말했다. 그러면서 "향후 조합원 의견을 최대한 수렴할 예정"이라고 언급했다. 

또 공사도급 (가)계약 특수조건을 보면 현대건설은 조합에 사업추진 경비를 직접 대여하는데, 이에 따른 이자율은 금융투자협회에서 고시한 CD수익률(91일)+4%를 기준으로 한다. 이에 대해 A조합원은 "금전소비대차 계약은 무이자가 원칙"이라며 "현재 가산금리가 너무 비싼 것이 아니냐"며 질문했다. 그러자 관계자는 "자금 대여가 140억원 수준"이라며 "추후에 조합-시공사 간에 협의를 거쳐 가계약하게 된다"고 설명했다. 조합도 조합원들의 부담을 줄이고자 유리한 방향으로 계약검토에 나선다는 입장을 전했다.

한편 이날 투표를 거쳐 총 4곳의 업체 중 감정평가법인은 ㈜제일감정평가법인과 ㈜미래새한감정평가법인이 나란히 선정됐다. 업체 모두 제안 수수료율은 80%로 동일하다. 조합에선 법인세, 현금청산, 부가세 신고 등 사업시행인가에 필요한 평가를 위해 2곳의 업체를 선정했다.