한강변에 위치한 신반포2차가 현대건설을 시공사로 선정하며 사업속도를 내고 있는 가운데, 상가 조합원들이 주택을 분양받기 위해선 조합원 전원의 동의가 필요하다는 판결을 받아 관심이 모아진다. 통상 재건축 사업장에서 상가 동의를 얻기 위해, 상가 분양비율을 '0.1'로 정해왔다. 하지만 서울중앙지방법원은 1보다 완화된 비율을 결정하기 위해선 조합원 100% 동의를 받아야 한다는 판결을 내렸다.

6일 정비업계 따르면 서울중앙지방법원 제37민사부(판사 이상원)는 최근 신반포2차아파트의 조합원 58명(원고)이 재건축정비사업조합(피고)을 상대로 제기한 총회결의 무효확인 소송에 대해 원고 승소 판결을 내렸다.

신반포2차는 지난 2022년 정기총회를 개최했고, 이때 정관에 제42조의2(쟁점 조항)를 신설하는 내용의 안건을 결의했다. 상가의 사업시행과 관련, 창립총회에서 의결한 상가합의서 내용을 담는 것을 골자로 한다. 신반포2차 조합원들은 ▲의결정족수 미달 ▲설명의무 위반의 하자 등을 주장했다.

통상적으로 정비사업 현장에선 상가 동의를 얻기 위해, [도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호]를 따랐다. 원칙적으로 상가 조합원은 상가만 받을 수 있다. 하지만 예외 사항으로 3가지를 뒀다.

법원은 [도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호]가 아닌 [도시정비법 시행령 제63조 제2항 단서조항]에 따라 조합원 전원의 동의가 필요하다고 봄이 상당하다고 판단했다. 상가 조합원에게 무분별하게 주택을 공급하는 것을 방지하기 위해, 조합원 전원의 동의가 있는 경우에 한해서만 위의 3가지 기준을 적용할 수 있다고 본 것이다.

법원은 조합이 새로운 상가를 건설하지 않아 상가 조합원에게 상가를 공급한다는 원칙을 지키는 것이 불가능할 때, 새로운 상가를 건설하지만 일부 상가 조합원에게는 종전자산가액에 크게 못 미치는 규모의 상가를 공급할 수밖에 없을 때에만 '예외적'으로 주택을 공급해야 한다고 봤다.

법원은 신반포2차가 상가 조합원에게 주택을 주기 위해 총회에서 정한 비율 '0.1'을 언급했다. 상가 조합원이 보유한 물건의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액의 10%만 넘으면 주택을 받을 수 있게끔 한 비율이다. 법원은 상가 조합원이 공동주택을 받기 위한 요건으로서 종전자산가액과 최소분양단위규모 추산액을 비교하는 비율을 1보다 완화해 정하는 것은 조합원 전원의 동의가 없는 한 허용되지 않는다고 봤다.

이에, 총회에서 조합원 약 55%만이 해당 내용에 동의했기 때문에, 조합원 전원의 동의가 없었고, 이에 의결정족수를 미달한 중대한 하자가 있다고 판단을 내렸다.

김준식 법무법인 지평 변호사는 "위 판결을 감안할 경우, 상가 소유주들에게 주택을 공급하려면 현실적으로 2가지 방법밖에 없다"며 "첫째는 상가를 아예 건설하지 않는 것, 다른 방법은 새로 건설하는 상가의 구획을 크게 하거나 소형평형을 도입하는 방식으로 상가 최소분양단위규모 추산액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액보다 크게 하는 것"이라고 말했다.

하지만 김 변호사는 상가를 건설하지 않는 것은 그 자체로 사회경제적 문제가 될 수 있음을 지적했다. 해당 내용을 포함해 정비계획(안)을 변경할 수 있을지 장담할 수도 없다. 추산액 비율에 관한 신반포2차 판결은 항소심에서 취소될 수도 있기에, 조합으로서는 조합 사정과 여건에 부합하게끔 법이 허용하는 범위 내에서 해결책을 모색해야 한다고 강조했다.

김 변호사는 "상가 소유주들은 금번 판결로 막연한 불안감을 갖고 사업에 반대입장을 표명하기보다, 조합과 함께 상가 소유주들의 법적 지위를 담보할 수 있는 방안 마련에 적극 협조할 필요가 있다"며 "이미 조합을 설립해 상가 소유주들에게 주택을 공급하기로 한 조합의 경우에는 이번 판결의 항소심을 주시할 필요가 있으며, 당장의 판결에 따라 섣부른 행동을 취하기보다 차분히 상황을 관망할 필요가 있다"고 설명했다.