동남권 내 마지막 대규모 주거단지로 알려진 잠실 장미1·2·3차가 구역계 정리를 깔끔히 마친 뒤, 새로운 모습으로 돌아왔다. 대상지는 서울시 지침과 사업성 판단 등을 고려해 유수지 및 학교 등을 제척하기로 결정했다. 다소 사업 규모가 작아지더라도, 확실한 사업성을 도출하겠다는 조합의 의도로 풀이된다.

10일 정비업계 따르면 송파구청 주관 하에 최근 조합원들을 대상으로 잠실 장미1·2·3차의 재건축 정비계획 변경(안) 관련 주민설명회가 개최됐다. 이번 설명회에서 눈에 띄는 부분은 기존 대비 정비구역의 모습이 대폭 수정됐다는 점이다.

우선 대상지의 구역면적은 기존 343,266㎡에서 257,570㎡로 줄어드는데, 이는 ▲송파대로 ▲오금로 ▲유수지 ▲학교 구역이 모두 제외되기 때문이다. 도시계획업체 관계자는 유수지와 학교 제척 이유에 대해 "학교를 넣으면 리스크가 존재하며, 유수지는 서울시 지구단위계획에 따라 제외하라는 지침이 있었다"고 설명했다. 그러면서 "구역이 30만㎡를 넘으면 추가되는 평가항목이 있을 뿐더러, 면적만큼 공원도 확보해야 하기에 무작정 넓어서 좋을 것이 없다"고 부연했다.

도시계획시설 계획(안)을 살펴보면, 편의를 목적으로 잠실나루역 서측 회전교차로가 사라진다. 대신 한가람로(잠실주공5-잠실장미 연결)가 새로 개설되고, 공원은 기존 2개소에서 3개소로 늘어난다. 학교 옆 교회시설은 존치되며, 문화시설과 공공청사가 각각 소공원에 위치할 예정이다.

공공기여 계획(안)에 맞춰 순부담률은 10.84%로 나타났다. 의무 순부담률을 거의 근사치로 맞춘 수준이다. 대상지는 토지와 건축물, 현금 총 3가지 방식을 사용해 기부채납을 진행하게 된다. 먼저 문화시설, 공공청사는 토지와 건축물 모두 기부채납을 원칙으로 한다. 도로와 공원은 토지로, 한가람로 설치는 현금(700억원)으로 기부채납 한다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(260%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 기준용적률은 아파트지구 개발기본계획에서 정한 용적률을 따르기에 허용용적률 인센티브를 모두 합쳐 230%로 맞춰졌다. 인센티브는 공공보행통로를 비롯해 열린단지와 우수디자인 등으로 채워졌다. 기부채납에 의해 상한용적률이 만들어졌고, 법적상한용적률 증가분의 절반은 임대주택, 나머지 절반은 분양물량으로 공급될 예정이다.

예상되는 주택공급물량은 5,165세대로, 분양아파트는 4,651세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(285세대) ▲60~85㎡이하(2,675세대) ▲85㎡초과(1,691세대) 등으로 구성된다. 공공임대주택 514세대의 경우, 모두 60㎡이하로 배정될 예정이다.

추정비례율은 86.88%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 850만원으로 예측됐다. 일반분양가는 6,600만원 수준으로 책정됐다. 송파구는 투기과열지구로, 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가하다.

한편 질의응답 시간엔 최근 잠실주공5단지의 한강변 임대주택 배치를 의식하듯, 소셜믹스와 관련한 여러 조합원들의 질의가 이어졌다. 이와 관련 도시계획업체 관계자는 "잠실주공5단지는 정비계획이 마무리되고, 통합심의 절차를 밟는 중"이라며 "잠실장미는 아직 정비계획(안) 입안 단계로 임대를 어디에 확보할지 정확한 계획이 잡혀있지 않다"고 설명했다.

기대가 컸던 2호선 잠실나루역 지하화 연결은 따로 계획되지 않았다. 연계해서 청사진을 그릴 순 있지만, 사업을 늦춰선 안된다는 전문가 의견들이 반영됐기 때문이다.