SH표 공공재개발을 추진 중인 아현1구역이 공유지분자들의 조합원 자격 회복을 위해 최소 규모의 평형구성을 제안했다. 소유주 권리가액을 고려해 14㎡(4.5평)~29㎡(8.7평) 크기의 아파트가 검토된 것이다. 추후 현금청산자로 전락할 일부 원주민들 끌어안기에 나선 것이란 분석이다.

30일 정비업계 따르면 아현1구역 공공재개발 준비위원회는 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비계획(안) 내용을 공유하는 시간을 가졌다. 영화 기생충의 배경이 된 아현1구역은 과거 판자촌을 자력으로 정비한 지역적 특성상, 1가구에 여러 명이 지분을 소유한 경우가 많다. 법적으로 '세대당 1명의 조합원'이 원칙인 만큼, 등기상 단독 소유가 인정되지 않으면 현금청산 대상이 될 수 밖에 없는 상황이다.

아현1구역의 토지등소유자수는 2,780명으로, 이중 740명이 현금청산 대상자가 될 위기에 놓였다. 구청과 SH는 고심 끝에 '서울시 도시 및 주거환경정비 조례'를 공유지분 문제를 풀 수 있는 핵심 열쇠로 제시했다. 해당 조례의 36조제1항엔 '공유지분자도 권리가액이 최소평형 분양가 이상이면 분양권 인정이 가능하다'는 내용이 있다. 이에 착안해 준비위원회는 전용 14㎡ 주택 도입을 고안했다. 공유지분 권리가액이 분양가보다 낮으면 분양을 못 받으니, 14㎡ 분양가를 1억9,132만원으로 낮게 책정해 주민들이 조합원 지위를 뺏기지 않도록 했다.

SH 관계자는 "14㎡평형은 국토부에서 마련한 최저주거 기준에 맞춰 만들어진 사이즈"라며 "일반적인 거주 목적이 아닌, 권리 구제를 위해 마련된 점을 인지해달라"라고 부탁했다. 이어 "모든 현금청산 대상자분들을 규제하고 싶었으나 581명(78%)이 최대한의 권리를 보장해드릴 수 있는 최선이었다"며 "지하층을 소유한 분들은 이후 소송이나 법적판단에 따라 권리 복원될 수 있다"고 부연했다.

공덕·아현 블럭 내 마지막 남은 노후 저층 주거지인 아현1구역의 구역면적은 106,012㎡로, 표고차가 59m에 달하는 구릉지가 특징인 동네다. 구역계는 앞선 공공재개발 후보지 선정 당시를 기준으로, 서측 연접도로 정비를 위해 일부 구역(아현동 755번지)이 편입됐다. 다채롭게 혼재된 용도지역은 제2종일반주거지역으로 통일된다. 단 제1종일반주거지역만 공원지역으로 계획돼 존치될 예정이다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(210.3%) ▲허용용적률(228.7%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(250%) ▲법적상한초과용적률(300%) 등으로 수립될 예정이다. 공공재개발사업의 경우 법적상한용적률의 1.2배까지 특례 적용을 통해 300%까지 용적률 확보가 가능하다. 소형주택(60㎡이하)의 건설로 기준용적률 20%가 상향됐고, 허용용적률 인센티브와 사업성보정계수(1.49)로 18.4%p가 증가했다.

예상되는 주택공급물량은 3,476세대로, 일반분양분 없이 조합원물량과 임대물량은 각각 2,780세대, 696세대로 분류됐다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲14㎡(30세대) ▲29㎡(679세대) ▲39㎡(494세대) ▲49㎡(475세대) ▲59㎡(863세대) ▲84㎡(239세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 의무공공임대(465세대)와 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(116세대), 공공분양(115세대)로 나뉜다.

해당 사업장의 추정비례율은 102.58%로 산출됐다. 평당 공사비는 850만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(8.87억원) ▲59㎡(10억원) ▲84㎡(12.58억원) 등으로 책정됐다. 권리가액은 5.5억원 수준으로, 49㎡와 59㎡를 가진 소유주의 추정분담금은 3.3억원, 4.4억원으로 예상됐다.