신속통합기획 가이드라인을 확정한 용두3구역이 세 가지 용도지역 계획(안)을 비교·검토한 끝에 최종 제3종일반주거지역으로 노선을 정했다. 주변현황과 사업성을 고려했을 때 주민부담이 가장 적다는 이유에서다. 다만 현재 대상지 주변으로 북측엔 고층아파트, 남서측엔 저층주거지가 위치해 있어 밀도격차와 높이계획에 대한 세심한 접근이 필요할 것으로 관측된다.

2일 정비업계 따르면 동대문구청은 최근 용두3구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 청량리·왕십리 광역중심에 해당하는 구역으로, 고밀 고층주거지와 노후 저층주거지 사이에 위치한 것이 특징이다.

용두3구역의 구역면적은 23,792㎡로, 용도지역은 주변 저층주거지의 장래 개발 가능성을 고려해 제3종일반주거지역으로 종상향될 예정이다. 준주거지역으로의 2단계 이상 종상향도 검토 됐으나, 과도한 순부담률이 책정된다는 판단으로 보류됐다.

대상지의 최고층수는 42층 이상으로 예상됐다. 용두3구역 상부엔 59층 규모의 한양수자인그라시엘, 65층 높이의 롯데캐슬SKY가 위치해 있다. 반대로 하부엔 개발시기가 도래한 노후주거지(35층 예상)가 밀집돼 있다. 이처럼 높이와 밀도 격차가 발생함에 따라, 대상지는 연결고리로서의 역할을 맡게 될 것으로 보인다.

토지이용계획(안)에 맞춰 보차혼용통로와 연계한 공공보행통로가 마련될 예정이다. 또 기존 시설인 동부경로당 이전 계획을 고려해 노인여가복지시설이 남서측 위치에 계획됐다. 하부에 위치한 고산자로30길변이 유동인구가 많고 접근이 용이하다는 판단에서다. 아울러 보도 확장과 보도부속형 전면공지 조성을 통해 보행환경도 개선될 것으로 예상된다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(210.26%) ▲허용용적률(244.06%) ▲상한용적률(269%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립될 예정이다. 소형주택(60㎡이하)의 건설로 기준용적률 20%가 상향됐다. 사업성 보정계수(1.8) 적용과 인센티브(20%)로 허용용적률이 상향됐으며, 도로 기부채납으로 상한용적률이 채워졌다. 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 수치의 절반은 분양주택, 나머지는 국민주택규모 임대주택으로 지어진다.

예상되는 주택공급물량은 695세대로, 조합원 및 일반물량은 553세대로 나타났다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(70세대) ▲59㎡(263세대) ▲84㎡(220세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 142세대로, 의무공공임대(78세대)와 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(33세대), 기부채납 임대(31세대)로 분류된다.

용두3구역의 추정비례율은 96.12%로 산출됐다. 평당 공사비는 850만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(5.17억원) ▲59㎡(8.37억원) ▲84㎡(9.51억원) 등으로 책정됐다.