산성구역이 기존 구역계에 공영주차장 부지를 편입함에 따라, 부족한 사업성을 확보할 수 있게 됐다. 대상지는 1대1 재개발이 불가피한 상황인 만큼, 성남시와의 형평성에 맞춘 임대비율 의견조율로 새로운 돌파구도 마련해 나간다는 방침이다. 이번 정비계획(안) 변경으로 업계에선 그나마 숨통이 틔였다는 평가다.

9일 정비업계 따르면 최근 성남시청 주관 하에 성남 산성구역의 재개발 정비계획 수립 및 구역 지정에 대한 설명회가 개최됐다. 지난 사전설명회에서 공개됐던 입안요청(안)과 현재의 정비계획(안)의 가장 큰 차이는 구역계가 확대됐다는 점이다. 대상지는 산성노외 공영주차장을 구역계에 포함함으로써, '구역계 정형화'와 '사업성 보완'이란 두 이점을 모두 얻게 됐다.

산성구역의 구역면적은 기존엔 52,090㎡로 협소했지만, 6,313㎡가 늘어나면서 최종 58,403㎡로 면적이 늘어났다. 주차장 부지가 들어오면서, 공공시설(SOC창업복합)의 위치는 동측의 공원 옆으로 옮겨진다. 또 계획됐던 소형 북측공원 대신, 공원녹지의 법적 비율 확보를 위해 연결녹지가 신설된다. 구역계 내엔 광명교회, 심전사 등의 종교시설이 있으나, 규모가 크지 않아 존치이전 등의 별도 계획은 없다.

산성구역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(250%) ▲허용용적률(280%) ▲법적상한용적률(300%)로 구성될 전망이다. 대다수의 성남 재개발 지역의 용적률이 280%에 머무는 반면, 대상지는 사업성을 보완하는 차원에서 도시정비법 제54조1항(과밀억제권역)에 따라 300%까지 용적률을 늘리게 됐다. 산성구역은 과거 정부 정책에 의해 평균 용적률이 높게 나타나고, 97~98년도에 공급된 비정상적인 빌라 등으로 인해 사업성이 낮을거란 성남시의 판단이 있어서다.

예상되는 주택공급물량은 1,884세대로, 사전설명회 당시보다 총 332세대 가량이 늘어났다. 분양물량은 1,501세대고 임대물량은 383세대로 계획됐다. 분양주택은 ▲39㎡(631세대) ▲59㎡(682세대) ▲74㎡(188세대)로 나타났는데, 3개월 전과 비교했을 때 소형주택(39~59㎡) 수가 1.7배 가까이 많아진 것을 확인할 수 있다. 또 눈에 띄는 건, 해당 사업장의 경우 소셜믹스가 아닌 분양동과 임대동을 분리한다는 점이다. 분양동은 남측과 중앙, 임대동은 북측(주차장 부지)에 마련될 전망이다.

대상지의 추정비례율은 98.34%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 820만원, 4,150만원(59㎡기준)으로 예측됐다. 향후 일반분양 주택이 생긴다는 가정 하에, 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예상됐다. 조합원분양가의 경우 39㎡(5.99억원), 59㎡(8.5억원) 74㎡(10.1억원) 등으로 책정됐다. 정비업체는 오엔랜드이십일로, 인허가 행정업무를 총괄 수행할 예정이다. 오엔랜드이십일은 한국토지주택공사가 사업시행자로 있는 유일한 강남3구 사업장(공공거여새) 정비업체 업무도 맡고 있다.  

하나감정평가법인 관계자는 "사전설명회 대비 비례율이 1.6% 떨어진 건 조합원분양가가 일반분양가의 92%에서 85% 수준으로 낮아졌기 때문"이라며 "실질적으로는 사업성이 소폭 개선됐다고 생각하면 된다"고 설명했다.