이촌동 한강변 주거벨트에 속하는 용산 반도아파트가 정비계획(안) 입안을 위한 본격적인 움직임에 착수했다. 대상지의 예비 조합원 전원이 85㎡ 초과의 대형평형 세대를 확보하는 방향으로 개발 방향성이 수립됐다. 해당 사업장은 일반분양 물량이 29세대로 계획돼 분양가상한제 규제를 적용받지 않는다. 사실상 조합원들의 프리미엄 가치에 집중한 1:1 재건축을 진행한다고 보면 된다. 

16일 정비업계 따르면 용산 반도아파트는 최근 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 두 차례에 걸친 신통기획 자문회의를 마치고, 주민공람 절차를 밟고 있는 상황이다. 정비계획(안) 입안을 위한 도시계획 업무는 에이앤유디자인그룹이 수행했다. 

용산 반도의 구역면적은 16,369㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다. 최고층수는 58층이하(200m)로 계획됐다. 대상지엔 별도의 공원 조성 계획은 없지만, 단지 내부 공간을 활용한 녹지 및 조경 계획을 구상하고 있다. 금강아산병원 부지는 구역계에서 제척키로 결정됐다. 

종전 정비계획(안) 상 북측에 위치한 소공원은 폐지했다. 주변에 이미 공원이 충분히 확보돼 있다는 판단에서다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(200%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(251.29%) 등으로 수립됐다. 대상지의 경우, 서울시 아파트지구 지구단위계획에 따라 허용용적률 완화범위 10%에 상응하는 인센티브 의무를 갖는다. 상한용적률 증가분은 도로 및 임대 기부채납으로 확보했다.

예상되는 주택공급물량은 276세대로, 이중 조합원물량은 192세대로 나타났다. 세부적으로 세대수는 ▲60㎡미만(43세대) ▲60~85㎡(41세대) ▲85㎡초과(192세대)로 나뉜다. 여기서 85㎡초과 세대는 다시 ▲102㎡(108세대) ▲127㎡(12세대) ▲128㎡(24세대) ▲151㎡(48세대) 등 대형평형 위주로 구성돼 한강변 부촌 특유의 분위기가 만들어질 것으로 보인다.

정비사업의 핵심수익원인 일반분양물량은 29세대로 많지 않은 편이다. 이는 기존 자신의 평형을 그대로 유지하는 '1대1재건축' 기조가 반영됐기 때문이다. 세대당 주차대수는 2.5대 수준이다.

용산 반도아파트의 추정 비례율은 88.47%다. 적은 일반분양물량으로 인해 사업성이 뛰어난 것은 아니기에, 향후 일반분양가 상승 여부와 공사비 관리가 매우 중요할 것으로 보인다. 현시점 평당공사비는 초고층 특화설계를 염두해 1,300만원 수준으로 예측됐다. 평당 일반분양가는 1억원이 넘어갈 것으로 보인다. 조합원분양가의 경우 ▲103㎡(39.3억원) ▲129㎡(42.5억원) ▲153㎡(45.5억원)로 책정됐다. 

한편 서빙고아파트지구에 속한 일대 재건축 단지들 대부분은 ▲한강맨션(59층) ▲한강삼익(30층) ▲왕궁아파트(49층) ▲서빙고신동아(49층) 등 준초고층~초고층 수준으로 특별한 경관규제 및 고도제한 영향없이 높게 지어질 예정이다. 따라서 용산 반도아파트가 인접한 래미안 첼리투스(58층)에 버금가는 초고층 고급화 단지로 변모할 수 있을지 업계 관심이 모아진다.