공공재개발을 추진 중인 신월5동77번지 일대가 주민대표회의 구성을 마치고, 사업성 보완에 집중하고 있는 모습이다. 이미 구역지정 고시를 받아 둔 상태지만, 추가적인 사업성 확보로 소유주들의 부담을 덜겠다는 의도로 풀이된다. LH공사도 가시적인 목표가 상반기 내 사업시행자 지정인 만큼, 막중한 책임감을 안고 대상지의 사업성 확보에 매진하고 있는 분위기다.

8일 정비업계 따르면 신월5동77번지 일대는 최근 양천구청으로부터 정비구역 지정고시를 받았다. 대상지는 앞서 2010년 정비예정구역으로 지정됐으나, 용도지역과 높이규제 등의 제한으로 사업성이 부진해 결국 정비예정구역에서 해제된 아픔이 있는 지역이다. 하지만 이후 공공재개발 후보지로 선정, LH가 예비사업시행자로 참여하면서 사업 추진에 탄력이 붙기 시작했다.

신월5동 77번지 일대의 구역면적은 53,820㎡로, 용도지역은 정비계획 수립과정에서 제2종일반주거지역으로 결정됐다. 대상지는 공공재개발 특성상 법적상한용적률의 1.2배까지 지을 수 있지만, 고도제한에 막혀 최고층수는 14층(57.86m) 수준에 머물러 있다. 물론 용적률 활용에서도 제약이 걸릴 수밖에 없는 구조라 사업성 보완이 절실하다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(242.6%) ▲상한용적률(244.21%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립될 계획이다. 대상지는 허용용적률 인센티브(16.32%)에 사업성 보정계수(2.0)을 적용해 총 32.6%p 규모의 혜택을 받았다. 

다만 현재 주민대표회의와 LH에선 허용용적률 인센티브 항목을 수정해 최대 20%까지 확보 방안을 고심 중에 있다. 여기에 사업성 보정계수(2.0)를 곱하면 40%p 규모의 허용용적률을 받을 수 있다. 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(20세대)을 짓지 않아도, 제2종일반주거지역이 가져갈 수 있다는 최대 250% 용적률까지 사용할 수 있는 것이다. 임대주택 감소는 곧 일반분양 관련 건축연면적이 추가 확보됨을 의미하기에, 사업성을 끌어올릴 수 있다는 분석이 가능하다. 

현재 신월5동77번지 일대의 추정비례율은 91.71%로 산출됐다. 평당 공사비와 평당 일반분양가는 793만원, 3,461만원 수준으로 각각 설정됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(5.35억원) ▲59㎡(8.45억원) ▲74㎡(9.43억원) ▲84㎡(10.17억원) 등으로 책정됐다.

단독주택 종전자산은 토지가액은 개별공시지가 X 토지면적 X 보정률(2.5), 건물가액은 건물 개략단가 X 연면적 산식으로 확인할 수 있다. 공동주택(연립, 다세대 등) 종전자산의 경우엔 공동주택 공시가격 X 보정률(2.7) 산식을 이용해 계산이 가능하다.

한편 대상지는 주민대표회의 구성의 승인이 나는대로, LH의 사업시행자 지정고시를 위한 과정에 돌입한다는 방침이다. 시공사 선정 관련 입찰공고 등의 후속 절차는 오는 7월로 예상된다.