중랑천 뷰를 자랑하는 월계삼호4차가 역세권 특례에 힘입어 법정 상한용적률을 340%까지 확보한다는 계획이다. 3차례에 걸쳐 신통기획 자문회의를 끝마친 대상지는 사업성 보정계수 역시 최대치를 적용 받으며 '정책 수혜형' 재건축 단지로서의 면모를 확실히 드러내고 있는 모습이다. 해당 사업장은 대규모 개발호재 영향권에도 속해, 향후 미래가치에 따른 기대감이 모아질 것으로 전망된다.

15일 정비업계 따르면 월계삼호4차는 최근 노원구청 주관의 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 현재 대상지의 경우, 추진위원회 구성을 위한 동의서 징구가 한창 진행 중인 상황이다. 준비위는 법정 요건을 충족하는대로 곧장 후순위 절차를 밟는다는 계획이다. 상가협의 역시 법정 단체 구성 이후 진행될 것으로 보인다. 대상지의 현시점 토지등소유자 수는 917명이다.

월계삼호4차의 구역면적은 40,243㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다. 최고층수는 41층(120m이하)으로, 총 10개동 중 3개동에 해당된다. 공동주택 획지를 제외한 정비기반시설은 도로(493㎡)와 공원(3,177㎡)으로 분류된다. 이는 전체 구역면적의 약 9% 수준이다. 건축계획(안)을 살펴보면, 중랑천과 마주한 주동엔 수변특화 배치가 적용될 예정이다. 판상형의 수변특화 배치는 15~20층 내외로 지어지며, 전세대 중랑천 조망이 가능한 것이 특징이다. 저층부테라스, 마당 있는 단위세대로의 활용도 눈에 띈다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(250%) ▲상한용적률(270%) ▲법적상한용적률(300%) ▲법적상한 초과용적률(339.7%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률 인센티브(20%)는 공공보행통로, 열린단지, BF인증, 방재안전 등을 통해 확보하게 됐다. 여기에 사업성 보정계수(2.0)을 적용해 총 40%p를 채웠다. 상한용적률 증가분은 도로, 공원 기부채납으로 확보했고, 법적상한용적률 증가분의 절반은 분양주택, 임대주택으로 각각 지어질 예정이다.

예상되는 주택공급물량은 1,239세대로, 조합원 및 일반물량은 1,081세대, 임대주택은 158세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡미만(440세대) ▲60~85㎡이하(799세대)로 구성된다. 나머지 임대주택은 공공임대주택 105세대와 공공분양주택 53세대로 각각 분류된다.

추정비례율은 100.96%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 790만원, 4,200만원(84㎡기준)으로 예측됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준이다. 조합원분양가의 경우 59㎡(8.75억원), 74㎡(10.6억원), 84㎡(11.6억원) 등으로 책정됐다. 추정 종전가액이 7.4억원인 소유주가 전용 59㎡ 동일평형의 아파트를 분양받기 위해선 1.27억원 가량의 분담금이 필요하다.