천호동 322번지 일원의 강동 한강구역이 민간도심복합개발 방향성에 맞춰 재개발 사업 준비에 한창이다. 대상지는 풍부한 수변 네트워크와 탁트인 자연 조망권을 동시에 갖춰 미래가치가 높은 편이나, 아직까진 낮은 자산가치로 평가받는 곳이다. 이에 PM 기업인 ㈜닥터빌드와 ㈜엠유엠파트너스는 대상지에 가장 적합한 사업방식을 적용, 저평가된 강동 한강구역의 사업성을 최대치로 끌어올린다는 계획이다.

28일 정비업계 따르면 강동 한강 민간도심복합개발사업 추진준비위원회는 최근 토지등소유자들을 대상으로 사업설명회를 개최했다. 당일 현장엔 ▲정비PM(닥터빌드·엠유엠파트너스) ▲건축설계(디에이건축·종합건축 에이에이) ▲사업시행예정자(우리자산신탁) ▲전자동의(닥터빌드랩스) 등의 분야별 전문 업체들이 모여 미래 청사진을 논의하는 시간을 가졌다.

대상지는 다양한 서울시 재개발 사업 방식 중 '민간도심복합개발'을 택해 사업을 추진해 나갈 계획이다. 해당 사업방식은 '민간 재개발사업'과 '공공 도심복합사업' 방식의 중간 성격이라고 보면 이해가 쉽다. 인허가 절차가 간단해 사업에 소요되는 기간이 7~8년으로 짧은 것이 특징이다. 정부 방침에 따라 사업시행자는 무조건 신탁 또는 리츠 등 전문기관을 둬야 한다. 즉 조합방식의 추진이 불가하다. 토지확보와 보상방식을 두고선, 민간 재개발사업처럼 관리처분 방식을 따른다. 수용 및 현물선납 방식을 취하는 공공 도심복합사업과는 상반된 접근방식이다.

민간도심복합개발의 장점은 노후도 완화에 따른 진입장벽이 낮다는 점이다. 20년 이상 노후건축물 수가 60% 이상만 달성하면 된다. 통상 민간재개발·재건축의 필수 동의율이 75%임을 감안하면, 67%의 낮은 동의율 요건도 매력적이다. 특히 용적률 인센티브로 충분한 사업성이 확보되기에, 고밀복합개발의 새로운 지평을 열었다는 평가가 나온다.

다만 해당 사업방식은 주택을 신속하게 공급해야 함이 원칙이기에, 의무적으로 50% 이하의 공공기여가 필요하다. 폭 6m 이상의 도로에 둘러싸이고, 사업시행 면적의 50% 이상이 역세권(350m 이내)에 해당돼야 하는 세부 조건은 어느정도 감내해야 한다. 

㈜종합건축사사무소 에이에이가 발표한 건축계획(안)에 내용에 따르면, 대상지의 용적률은 준주거지역으로 종상향돼 500%까지 최대치를 확보하게 된다. 일반 재개발사업 대비 200%에 달하는 용적률을 추가로 확보할 수 있게 된 셈이다. 이로써 대상지는 약 599세대의 일반분양분 확보로 조합원들의 분담금 최소화가 가능할 것으로 보인다. 세대 평형의 경우, 39㎡~84㎡까지 중소형 타입의 균형 잡힌 평형 배분으로 주거 선택권이 보장되며, 조합원 전세대의 프리미엄층(15층 이상) 배정도 가능하다는 분석이다.

건축배치 측면에선 전세대 100% 남향배치, 조합원 세대수의 188% 한강조망권 확보가 약속됐다. 단지 중앙엔 한강뷰 스카이 커뮤니티가 조성되며, 단지엔 축구장 2개 크기의 대규모 중앙광장도 조성될 계획이다. 이어 건물 전체에 필로티를 적용해 호텔처럼 개방감이 극대화되는 한편, 단지는 무단차 설계로 누구나 평탄한 동선을 누릴 수 있을 전망이다.

사업성 분석결과에 따르면, 해당 사업장의 현시점 추정비례율은 248%로 나타난다. 평당공사비와 평당 일반분양가는 각가 900만원, 7,500만원(분상제 가정) 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 39㎡(10.3억원), 49㎡(12.8억원), 59㎡(15.5억원) 74㎡(19.2억원), 84㎡(21.7억원) 등으로 책정됐다. 조합원 1인당 평균 약 8억원의 환급금이 발생할 것이란 분석이다.

한편 구역 면적 외 중앙 부근의 국도연립은 계획에서 빠진다. 이미 사업이 시작해서 철거 단계까지 사업진도가 나갔다는 이유에서다. 이를 두고 민경호 닥터빌드 대표는 "철거하면 입주권이 나오진 않지만, 향후 협의를 통해 구역면적에 포함시키는 방향도 검토 중"이라고 밝혔다.