성동구청이 '최저이주비 20억원' 관련 입찰지침 위반 이슈가 명확하게 정리되기 전까지, 성수4구역의 시공사 선정 절차도 숨고르기에 돌입했다. 공공지원자인 성동구청이 첫번째 입찰에 이어 두번째 입찰에서도 자체 판단 하에 후속 절차를 강행하고자 했던 조합을 멈춰세운 건, 입찰지침 위반 이슈가 계속해서 사그라들지 않을 것이라는 판단 때문으로 업계는 해석하고 있다.

2일 정비업계 따르면 성동구청 주거정비과는 성수4구역 조합에 특정 시공사의 입찰제안서 상 규정 위반 내용이 있다는 판단 하에, 내부검토 및 법률자문을 진행한다는 계획을 밝혔다. 이에, 공공지원자인 구청의 검토의견이 나오기 전까지 시공사 선정 안건 논의를 진행하면 안된다는 점을 덧붙였다. 앞서 성수4구역은 공사도급조건 비교표에 양사의 합의 절차를 거치지 않고 예정대로 시공사 선정을 진행하려는 움직임을 나타낸 바 있다.

통상 경쟁입찰이 성사된 사업장에서 공사도급조건 비교표는 양사 모두의 날인 작업을 거친 뒤 조합원들에게 공개됐다. 공사조건과 사업조건, 제안 내용들을 둘러싸고 입찰참여 시공사들이 가장 신중함을 기울이는 대목이다. 실제 지난해 경쟁입찰이 성사된 용산정비창 전면1구역에서도 공사도급조건 비교표 날인을 두고 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 첨예한 신경전을 벌였다. 날인 작업이 이뤄지기 전까지 계속 협의가 이뤄졌다.

대우건설이 성수4구역 조합과 롯데건설이 모인 자리에서 날인을 보류한 까닭은 '최저이주비 20억원'과 관련돼 있다. 입찰지침서 상 기본이주비와 추가이주비는 모두 합쳐 개별 조합원의 담보가치 총액 이내로 제안해야 한다는 점이 명시돼 있다. 입찰제안서에 조합원들의 종전자산평가 예시금액을 표기해서도 안된다. 대우건설과 롯데건설 모두 기본·추가이주비를 합쳐서 LTV 100% 이내에서만 제안할 수 있는 것이다.

균질화된 상품(아파트)으로만 구성된 재건축과 달리, 재개발은 ▲도로부지 ▲무허가건축물 ▲단독주택(다가구주택 포함) ▲다세대빌라 ▲토지(나대지) 등 조합원들이 갖고 있는 자산 유형이 모두 상이하다. 특히 무허가건축물을 갖고 있는 조합원의 경우 실제 종전자산평가금액은 1억원이 되지 않는 경우가 다반사다. 종전자산평가금액이 턱없이 부족한 조합원들도 최저이주비 20억원을 지원하겠다는 게 롯데건설의 제안 내용이다.

이주비의 실사용 주체는 개별조합원이지만, 제1·2금융권으로부터 돈을 빌리는 차주는 조합이라는 점을 인지할 필요가 있다. 개별조합원이 아파트의 담보가치 총액(LTV 100%)을 초과하는 추가이주비 대출을 받고 나중에 상환하지 못하면 조합이 이를 대신 금융기관에 변제해야 한다. 이 경우 손실은 조합원 모두가 함께 부담하는 구조다.

특히, 추가이주비는 HUG보증이 되지 않기 때문에 오롯이 시공사의 신용등급을 전제로 빌려야 한다. 또한, 전세금 마련 및 임차보증금반환 청구의 목적으로만 제한적으만 사용할 수 있다. 중도상환이 불가하기 때문에 실제 조달 시점 이주비 수요조사를 진행할 때 LTV 100%를 넘어서는 비율로 무리하게 대출을 강행하는 조합원들은 거의 없다는 게 업계 중론이다. 모든 이자비용은 본인 부담이기 때문이다.

업계 관계자는 "대우건설의 입찰지침 위반 문제 제기는 조합원들이 해당 숫자로 입찰 과정에서 혼동이 생길 수 있다고 판단한 것이 업계 지배적인 관측"이라며 "많은 경쟁입찰 현장에서 공사도급비교표 날인을 두고 날선 공방이 벌어져 왔던 만큼, 성수4구역도 공공지원자인 성동구청의 판단 하에 시공사 경쟁이 재개될 것으로 보인다"고 설명했다.