응암행복마을(응암동675번지 일대)이 입체공원 계획을 통해 부족한 사업성을 확보하는 한편, 전체 획지를 하나의 단지로 활용해 나간다는 계획이다. 주변 교육시설(응암초)과의 연계를 고려한 서울형 키즈카페 도입도 해당 사업장의 입지 강점을 한층 더 살릴 전망이다.

3일 정비업계 따르면 응암행복마을 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회가 토지등소유자들을 대상으로 열렸다. 신통기획 컨셉에 맞춰 대상지는 현재 '학교를 품고 지역과 상생하는 열린 주거단지' 조성을 목표로 하고 있는 상황이다.

응암행복마을의 구역면적은 40,696㎡로, 제2종일반과 제2종일반(7층이하)으로 혼재돼 있던 용도지역은 제3종일반주거지역으로 상향 조정된다. 최고층수는 27층(130m이하)으로 계획됐다. 대상지는 응암1·2동에 비해 공원과 녹지비율이 적은 것이 특징이다. 이에 시는 향후 들어설 서부선 신설역(102정거장)을 고려해 소공원을 마련하라고 요청했다.

또 응암초 전면엔 개방감 확보 차원에서 입체공원(어린이공원) 조성도 계획됐다. 입체공원의 조성으로, 대상지는 단절되지 않은 하나의 통합획지 형태로 단지를 구성할 수 있게 됐다. 입체공원 지하부엔 서울형 키즈카페가 들어서 학교와의 시너지 효과도 챙겨 가겠다는 생각이다. 물론 공원녹지법에 따른 의무공원·녹지 비율을 입체공원 면적의 80%로 채울 수 있어 사업성 측면에서 유리하다는 평가다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(221.81%) ▲허용용적률(258.32%) ▲상한용적률(271.73%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 대상지는 허용용적률 인센티브(20%)에 사업성 보정계수(1.83)을 적용해 36.5% 가량 허용용적률 완화를 받았다. 또 상한용적률 확보를 통한 분양세대 확대도 눈여겨볼 만하다. 입체공원과 입체도로가 획지 면적으로 인정됨에 따라, 계획 가능 연면적이 약 9,944㎡를 확보한 효과를 얻었다. 이는 84㎡타입 기준 88세대가 늘어난 효과로, 사전 타당성 검토 당시보다도 비례율이 약 8% 가량 증가한 것을 알 수 있다.

예상되는 주택공급물량은 총 1,118세대로, 조합원·일반분양물량과 임대물량은 각각 928세대와 190세대로 나뉜다. 조합원분양물량은 세부적으로 ▲39㎡(37세대) ▲49㎡(37세대) ▲59㎡(301세대) ▲84㎡(236세대) ▲110㎡(21세대)로 나뉜다. 임대의 경우엔 의무임대(138세대)와 기부채납임대(18세대), 국민주택규모 임대(34세대)로 분류된다.

현시점 대상지의 추정비례율은 108.22%로 산출됐다. 평당 일반분양가(84㎡기준)와 평당 공사비는 각각 3,100만원과 820만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(4.5억원) ▲49㎡(5.4억원) ▲59㎡(6.7억원) ▲84㎡(8.4억원) ▲110㎡(10.1억원)등으로 나타났다. 중앙감정평가법인은 종전자산의 경우, 토지는 개별공시지가에 보정률을 적용해 산출했으며, 건축물은 감가수정을 통해 건물가격을 산정했다.

한편 대상지엔 지분공유협동주택(174세대)으로 불리는 특수한 형태의 건축물이 속해 있는데, 이는 여러 사람이 토지 지분은 나눠 소유하고, 건축물은 다세대처럼 공동으로 관리·운영하는 형태의 주택을 뜻한다. 지분공유협동주택의 감정평가는 토지의 지분율을 고려해 평가하되, 건물은 구분등기된 주택처럼 평가된다. 즉 다세대주택에 준해 평가된다고 이해하면 쉽다.