흑석12구역이 각종 종교시설과의 협의를 전제로 흑석동 재개발 완성을 위한 마지막 퍼즐 맞추기에 여념이 없다. 대상지는 명수대·흑석동교회 두 곳을 소유주들의 이동이 편리한 공간으로 이전하는 한편, 구역 내 퓨처하우스(기숙사)는 중앙대학과 중대병원 사이 공간에 배치한다는 계획이다. 다만 흑석12구역의 경우, 대학 정문에서부터 병원까지 도로변을 중심으로 상권을 형성하고 있어, 개발에 대한 상가원들의 호응을 얻어 내는 것이 무엇보다 중요할 것으로 보인다.

6일 정비업계 따르면 흑석12구역 재개발 준비위원회는 지난달 사업설명회를 개최하며 재개발 밑그림 그리기에 열을 올리고 있다. 현재 해당 사업장은 정비계획 입안 요청을 위한 동의서 징구에 한창이다. 신통기획 관련 후보지 선정은 동의율이 높을수록 가능성이 커진다. 따라서 대상지는 최소 55%까지 동의율을 확보한 뒤 동작구청에 접수를 진행한다는 방침이다. 전자동의서는 이제이엠컴퍼니의 '우리가' 서비스를 활용하고 있다. 

흑석12구역의 구역면적은 88,575㎡로, 용도지역은 제1종, 제2종(7층)에서 제2종일반주거지역으로 종상향을 진행할 계획이다. 전체 토지등소유자는 660명 수준이다. 이곳은 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 속해 최고층수는 현시점 29층으로 예상된다. 흑석역과 한강변에 가까운 북측 지대가 높고, 남측인 중앙대·병원 부근에 가까워 질수록 지대가 낮아지는 것이 특징이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준(허용)용적률(208.74%) ▲상한용적률(246.25%) ▲법적상한용적률(300%)등으로 수립됐다.

예상되는 주택공급물량은 2,077세대로, 조합원 및 일반물량은 1,526세대, 임대주택은 551세대로 분류된다. 구체적으로 ▲14평형(112세대) ▲19평형(436세대) ▲23평형(501세대) ▲33평형(647세대) ▲40평형(208세대) ▲50평형(137세대) ▲60평형(36세대)등으로 구성된다. 조합원 물량 652세대를 제외한 일반분양 물량은 874세대에 달한다. 충분한 사업성이 동반될 수밖에 없는 구조인 셈이다. 이외 임대주택 551세대는 재개발사업 의무 임대(152세대), 기부채납 및 법적상한용적률 적용 공공임대(399세대)로 분류된다.

현 시점 대상지의 추정비례율은 112.7%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 6,000만원과 900만원 수준으로 예상됐다. 일반분영가는 아크로 리버하임, 써밋 더힐 등 인근 단지 평균 시세(8,600만원)의 70% 수준이며, 평당 공사비는 최근 현황과 품질고급화를 감안해 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲14평형(7.5억원) ▲19평(10.2억원) ▲23평형(12.2억원) ▲33평형(16.2억원) ▲40평형(17.5억원) ▲50평형(21.8억원) 등으로 나타났다.

현재 주변의 33~34평형 추정 시세가 29억원임을 감안하면, 조합원분양가(16억원)를 제외했을 경우 약 13억원의 조합원 프리미엄을 누릴 수 있다. 현재 분양가는 보수적인 수치로, 향후 시세에 맞춰 분양가가 확정되면 비례율도 더 높아질 가능성이 크다는 게 업계의 분석이다.