성남 태평1구역이 토지이용 활용방안을 두고 두 가지 대안 사이에서 선택의 기로에 서 있다. 명분과 실리, 가치와 사업성을 각각 저울에 두고 어느 한쪽을 선택할 수밖에 없는 상황이다. 사업 방향성은 이르면 7월 초 시행되는 설문조사를 토대로 결정되는 만큼, 주민들 간의 충분한 논의와 고민이 필요할 것으로 보인다.

7일 정비업계 따르면 최근 성남시청 주관 하에 성남 태평1구역의 재개발 정비계획 수립 및 구역 지정에 대한 사전설명회가 개최됐다. 성남시 원도심은 수정생활권과 중원생활권으로 나뉘는데, 대상지는 수정생활권에 속해 정비사업이 추진되고 있는 상황이다.

태평1구역의 구역면적은 73,269㎡로, 예비조합원 수는 753명으로 집계됐다. 대상지는 고도제한 완화배제구역에 속해 현시점 최고층수는 15층으로 설정됐다. 이곳의 중점적 목표는 ▲역세권 주거단지 조성 ▲보행연결성 강화 ▲생활SOC 활성화 ▲지형순응형 친환경 단지 등으로 정리된다. 주목할 부분은 대상지의 경우, 성남시 도계위로부터 '제일로 확장'과 '구역계 정형화'란 자문조치 의견을 받았기 때문에 기존의 정비구역(안) 원안을 변경해야 한다는 점이다.

[대안1]을 살펴보면, 잔여 주거지역 편입의 경우엔 구역면적이 83,514㎡로 늘어난다. 예비조합원 수도 824명으로 증가한다. 법적 의무 대상은 아니지만, 구역계엔 주변 상업지역의 주차난을 해소하기 위한 주차장이 설치된다. 주차장은 공원 하부에 중복결정을 통해 마련될 예정이다. 증가한 면적 탓에 공원·녹지 비율도 증가하는데, 공원은 구역계 서측 하부에 배치될 예정이다. 공공시설은 경로당이 마련되며, 종교시설은 하나님의 교회가 존치될 전망이다. [대안1]로 사업이 진행된다면, 예상 세대수는 1,851세대로 나타났다. 조합원·일반분양물량 1,529세대, 임대물량 322세대로 분류된다.

주거와 상업(성남대로) 인접지역을 편입하는 [대안2] 계획의 경우, 구역면적은 102,488㎡로 늘어난다. 예비조합원 수는 1,010명으로 증가한다. [대안1]과 마찬가지로 해당 계획에서도 큰 규모로 주차장의 중복결정이 이뤄진다. 공원과 함께 연결녹지 계획도 수립된다. 공공시설의 경우엔 생활SOC복합화 계획을 통해 도서관, 복지관, 체육시설 등이 마련될 예정이다. 종교시설도 하나님의 교회가 동일하게 존치되나 위치는 이전될 것으로 보인다. [대안2]로 사업이 진행될 경우, 예상 세대수는 2,528세대로 나타났다. 조합원·일반분양물량 2,093세대, 임대물량 435세대로 각각 분류된다.

대상지의 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 820만원, 4,050만원(59㎡ 기준)으로 예측됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 75% 수준으로 예상됐다. 조합원분양가의 경우 39㎡(5.3억원), 59㎡(7.4억원), 74㎡(8.7억원), 84㎡(9.3억원) 등으로 책정됐다. 단 대상지의 추정비례율은 [대안1]과 [대안2]가 각각 다르게 형성된다. 비례율과 분담금 측면에서 차이를 보이는 건 ▲면적 크기 ▲종전자산가액 ▲분양수입 ▲정비사업비 등의 세부 조건이 다르기 때문이다.

결과적으로 [대안1]의 추정비례율은 119.85%로, 토지 60㎡ 단독주택을 소유한 토지등소유자가 전용59㎡ 아파트를 분양할 시, 1.49억원 가량의 분담금이 필요하다. 반면 [대안2]의 추정비례율은 123.35%로, 동일한 조건에서 토지 60㎡ 단독주택을 소유한 토지등소유자가 전용59㎡ 아파트를 분양할 시, 1.32억원 가량의 분담금을 내야한다.

당일 ㈜하나감정평가법인 관계자는 객관적으로 [대안2]가 [대안1]보단 사업성 측면에서 유리하다고 봤다. 하지만 사업성과 별개로 추가 동의에 대한 부담이 적은 [대안1]이 사업 속도 측면에서 유리할 수 있음을 언급했다. [대안2]는 상업지역을 편입하기 때문에, 상가원들로부터 추가 동의서를 받아야 하기 때문이다. 각각의 대안을 둘러싼 소유주들의 선호는 다를 수 있다. 두 대안이 각각 장단점이 존재하는 만큼, 소유주들의 합리적인 결정이 어느때보다 중요한 시점이다.