국내 정비사업 현장 곳곳에서 공사비를 포함한 사업비 증가폭이 시간에 비례해 가파르게 증가하고 있는 가운데, 분양가상한제를 적용받지 않는 성수전략정비구역 내에선 일반분양 물량의 상품성(품질)을 얼마나 끌어올려 조합의 수입을 극대화할 수 있는지 여부가 주된 관심사로 부상 중이다. 조합원들의 권리가액을 결정할 비례율은 결국 일반분양 수입의 증대와 공사비를 포함한 사업비 절감, 2가지 메커니즘에 따라 움직인다.

대우건설은 성수4구역 조합원들이 입주시 내야 할 추가분담금을 제로(0)로 만들기 위해, 일반분양 물량의 '최고가'를 달성하기 위한 설계(안)을 전면에 내세웠다. 먼저, 일반분양 물량이 대거 포진될 것으로 보이는 4블록(4BL)에는 59타입을 집중 배치함과 동시에 양질의 한강 조망권을 위한 상품 특화 설계 내용으로 ▲59타입 전세대 테라스 ▲천장고 2.9m(조합원안+0.5m) ▲일반분양 창호(슈코·페네스토) 등을 제안했다. 또한 하이필로티 12m를 적용하여 최하증 세대가 아파트 5증 높이에서 시작되게 함으로써 중저층 세대의 한강조망을 확보하였다.

일반분양 물량의 특화 설계는 주거 쾌적성과 한강 광폭 조망권을 확보하기 위함이 목적이다. 높은 일반분양가를 책정하고 시장에서 완벽히 소화화기 위해선 품질이 수반되어야 하기 때문이다. GS건설은 성수1구역에서 14m 하이필로티 설치와 천장에서 바닥까지 프레임을 최소화한 페네스트(FENEST) 창호를 제안했다. '입주 후 시세 5억원'을 약속한 현대건설은 압구정5구역에서 천장고 2.9m와 슈코(Schüco) 창호를 제안했다.

하이필로티는 저층부 시야를 획기적으로 개선하고 막힘없는 한강 조망권 확보가 가능하다. 또한, 열린 공간을 확보함으로써 단지 내 경관설계의 완성도를 높일 수 있다는 장점이 있다. 벨기에 페네스트와 독일 슈코는 프리미엄 창호 브랜드로 여겨지며, 초슬림 프레임으로 하이엔드 주거 프로젝트에 폭넓게 적용돼 왔다. 각 세대 거실에서 한강 수변과 서울 도심의 스카이라인을 하나의 연결된 풍경처럼 누릴 수 있게 의도한 내용이다.

대우건설이 제안한 총 공사금액은 부가가치세(VAT)를 포함해 약 1조3,502억원이다. 경쟁사보다 11억원 높은 수준이다. 다만, 일반분양 물량 세대로 통칭되는 4블록의 상품성을 극대화하기 위한 특화설계 내용이 공사비에 모두 포함돼 있다.

또한 대우건설은 전 조합원이 84타입 이상 타입을 선택할 수 있도록 '중·대형 평형(84제곱 이상)’을 늘리는 설계 방향을 제안했다. 실제 '중·대형 평형 확보‘가 죄고급 주거단지의 기준으로 확립되어 시공사들이 다수의 사업지에 제안하고 있다.

경쟁입찰이 치열했던 한남4구역에서, 삼성물산은 중·대형 평형대를 늘리는 고급화 전략을 통해 분양수입 증대에 초점을 맞췄다. 당시 삼성물산은 중·대형 평형 1,341세대를 계획했고, 이는 조합 원안설계(1,327세대)보다 14세대 많은 수치다. 85㎡ 이상 세대는 784세대로, 조합 원안인 701세대보다 무려 83세대 증가시켰다.

실제 서울시 핵심 사업장들의 설계변경은 대부분 중·대형 평형 비율 위주로 바뀌는 추세다. 한남3구역은 지난 2024년 재정비촉진계획(안) 변경 과정에서, 대형평형으로 분류되는 85㎡ 세대 수는 기존 948세대에서 1,048세대로 100세대나 늘어났다. 공청회 설명회 현장에선, 대형평형(85㎡ 초과) 비율을 전체 세대 수의 25%까지 늘려야 한다는 의견서를 징구할 정도로 조합원들의 중대형 평형을 향한 열망이 컸다.

지난 2024년 성수4구역 정비계획(안) 공람공고 과정에서 진행된 구청 주관 설명회에서도, 성수4 소유주들 역시 중대형 평형 비율을 늘려야 한다며 피켓 시위를 진행하기도 했다.