미아7구역이 자력재개발에서 합동재개발로 사업방식을 전환하며 DNA 개선을 위한 분주한 모습을 나타내고 있다. 고도지구 영향권에 속하는 만큼, 대상지는 국공유지 유상매입을 통해 토지 기부채납을 최소화하고, 용적률을 최대한 확보하는 방향으로 사업성 개선에 몰두 중인 상황이다. 미아7구역은 조합설립을 위한 준비도 본격적으로 병행한다는 방침이다.

26일 정비업계 따르면 미아7구역은 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비계획 입안 주민설명회를 개최했다. 당일 현장을 방문한 정창수 강북구청장은 "강북구에만 139곳의 정비사업지가 개발을 추진 중인 상황"이라며 "소통 없는 답답함이 없도록 '강북형 신속추진단'을 만들어 미아7구역의 재개발 사업에도 힘을 보태겠다"고 지원사격을 약속했다.

미아7구역은 1970년대부터 자력재개발(환지방식)로 사업을 이끌어 왔지만, 50년간 행위제한에 걸려 각종 개발에서 소외됐던 곳이다. 하지만 지난 2024년부터 주거환경 개선에 대한 주민들의 의지가 모아졌고, 합동재개발 사업방식으로 전환이 추진되며 본격적으로 신속통합기획 재개발이 이뤄졌다. 현재 대상지는 사업시행방식 전환 및 추진위원회 구성에 필요한 동의서를 동시 징구하며 사업속도를 높이고 있는 상황이다.

미아7구역의 구역면적은 25,215㎡로, 용도지역은 제2종일반(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 진행된다. 규정상 대상지는 고도지구 영향권에 속해 건축물 높이를 최대 28m 이하로만 지을 수 있었다. 그러나 신속통합기획 도계위 자문 회의 과정에서 고도지구 높이완화와 관련한 추가 의견들이 반영돼 평균 45m 기준에 맞춰 건축물을 지을 수 있게 됐다. 이는 최고층수를 9층에서 최대 23~24층까지 높일 수 있는 수준이다.

또 대상지는 서울시 주거정비과와 협의를 거쳐 구역계 내 국공유지는 유상매입을 통해 처리키로 결정을 내렸다. 유상매입 미적용시엔 공원과 공공공지 등의 토지 기부채납이 필수적이나, 이번 결정으로 미아7구역은 300평 가량의 주택용지를 추가로 확보할 수 있게 됐다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(250%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률은 인센티브(20%)에 사업성 보정계수(2.0) 최대치를 적용해 채워졌다. 대상지는 도로와 녹지 등 필수기반시설만 확보함으로써 의무 순부담비율은 없는 것으로 나타났다. 순부담 최소화로 사업성 보완이 예상된다.

현시점 해당 사업장의 총 세대수는 546세대 가량으로 예측된다. 조합원물량과 일반물량은 각각 248세대, 216세대이며 의무임대주택은 82세대로 계획됐다. 세부적으로 분양주택은 ▲39㎡(66세대) ▲59㎡(174세대) ▲84㎡(224세대)로 나뉜다. 나머지 의무임대주택 82세대는 ▲39㎡(32세대) ▲59㎡(34세대) ▲84㎡(16세대) 구성될 전망이다.

미아7구역의 추정비례율은 103.47%로 책정됐다. 평당공사비는 820만원이며 국민평형 기준으로 평당 일반분양가는 3,250만원으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(4.27억원) ▲59㎡(6.72억원) ▲84㎡(8.81억원)로 책정됐다.

미아7구역은 신속통합기획 정합성은 유지하되, 사업성은 확보하는 방향으로 최종적인 정비계획(안)을 마련하게 됐다. 기존엔 용적률이 237%에 불과했던 반면, 이번 계획(안)에선 248.9%로 12% 가까이 늘어난 것을 확인할 수 있다. 전체 세대수 측면에선 84타입의 일반분양분이 21세대 늘어났으며, 최고층수도 1개층 더 올라간 것으로 예측된다.