한강에 연접한 동남권 내 대규모 주거단지로 꼽히는 잠실장미가 통합심의 접수를 끝마치고, 시공사 선정 준비에 몰두하고 있는 모습이다. 대상지는 입찰공고 기한을 한 달 미룰 정도로, 최고의 시공 퍼포먼스를 내기 위한 서류 및 행정적 업무에 집중하고 있는 상태다. 조합은 정비·설계·CM 등 각 분야 협력업체들과 원팀 체제를 구축함으로써 탑티어 1군 시공사들의 참여를 이끌겠다는 의지를 명확히 했다.

2일 정비업계 따르면 잠실장미 재건축 조합(김만수 조합장)은 최근 조합원들을 대상으로 사업설명회를 진행했다. 이번 설명회는 ▲정비계획(안) 변경 주요 내용 ▲건축계획(안) 설명 ▲인테리어 및 트렌드 ▲시공자 선정 주요 일정 등 네 가지 발표 섹션으로 구성됐다.

김만수 조합장은 모두 발언을 통해 입찰공고 시점이 1달 가량 미뤄진 이유에 대해 설명했다. 그는 "서류 작업을 15회에 걸쳐 검토했지만, 보완해야 할 부분이 존재해 시점을 늦추게 됐다"고 설명했다. 김만수 조합장은 "비록 기대와 달리 공고 시점이 미뤄지긴 했지만, 세심한 자료 검토로 시공사에 끌려 다니지 않고 경쟁시킬 수 있는 환경을 조성할 것"이라며 "계약서 날인 전, 우리가 확보해야 할 건 꼭 쟁취할 수 있도록 심도있게 고민하겠다"고 약속했다.

◆ 도시류 "개발가용지, 약 1.5만㎡ 늘어나…학교·교회 모두 존치키로"

정비계획(안) 변경에 대한 구체적인 설명은 도시계획업체가 맡아 진행했다. 우선 잠실장미의 구역면적은 257,570㎡로, 신통기획 가이드라인에 따라 학교부지는 정비구역에서 제척됐다. 주택용지와 공공시설은 제3종일반주거지역을 유지하며, 공원시설은 제1종일반주거지역으로 변경된다. 공원은 총 3개소에 분산배치되고 공공청사(주민센터·영어도서관)는 잠실나루역변, 공공지원시설은 송파대로변에 각각 배치될 전망이다. 종교용지(잠실중앙교회)는 현 위치 존치를 원칙으로 한다.

대상지 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(228.07%) ▲상한용적률(258.8%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 구성돼 있다. 기준·허용용적률은 현황 용도지역 용적률의 가중평균을 통해 구성됐다. 상한용적률의 경우엔 공원, 도로, 공공청사 등의 기부채납을 통해 채워졌다. 법적상한용적률 증가분은 절반(20.6%)은 분양주택, 절반(20.6%)은 공공주택으로 공급된다.

계획 세대수는 5,105세대로 예상된다. 조합원·일반분양분은 4,554세대이며, 공공주택 물량은 551세대로 나뉜다. 조합원·일반분양분의 경우, 세부적으로 ▲60㎡이하(225세대) ▲60~85㎡이하(2,644세대) ▲85㎡초과(1,685세대)로 분류된다. 중·대형평형 위주의 고급단지로 구성될 가능성이 높다. 반면 공공주택은 모두 60㎡이하 사이즈로 구성된다. 해당 공공주택은 모두 장기전세주택으로 공급되며, 장기전세주택의 50%는 미리내집으로 활용된다.

◆ 해안건축 "S·A급 한강조망 과반 이상…최하층 조망까지 신경"

해안건축이 제시한 건축계획(안)을 살펴보면 조합원 설문조사 결과가 충분히 반영됐음을 알 수 있다. 초고층(60층)보단 준초고층(49층)을 희망하는 소유주가 90%에 달하는 만큼, 대상지의 최고층수는 184m이하(49층) 수준으로 설정됐다. 또 한강조망이 가능한 2열에 대한 선호가 높다는 점에 착안해 가급적 많은 조합원들이 한강뷰를 누릴 수 있게 건축배치가 진행됐다.

우선 한강을 가장 가까이에서 접할 수 있는 1열은 한강변 중저층 배치구간에 해당되므로 20층 이하의 저층계획을 갖고 있다. 3호 구성의 컴팩트 주동이 들어서는데, 주로 중·소형 평형 위주로 구성될 것으로 보인다. 이어 가장 인기가 높은 2열은 35~44층 고층계획을 포함하고 있다. 한강 조망 100% 주동으로, 조합원 세대인 중·대형평형 위주로 구성될 예정이다. 중앙의 3열은 한강, 중앙 광장, 롯데타워뷰를 모두 즐길 수 있는 구간이다. 넓은 동간 거리가 특징이며 35~49층 최고층계획을 갖고 있다.

이어 4열은 뷰 메리트는 크게 줄어들지만, 학교와 잠실나루역(지하철)과 인접한 배치로 생활편의가 강조되는 구간이다. 29~41층 중층계획을 포함하며, 남향배치로 일조도 우수하다는 특징이 있다. 마지막으로 5열은 단지 주출입구, 상가와 인접한 구간으로 롯데타워 조망이 가능하다. 29~39층 중층계획을 갖고 있으며 이 곳도 남향배치로 일조가 우수하다. 4~5열은 모두 중소형 위주로 평형이 구성될 예정이다.

최하층 세대의 조망확보를 위해 전동 필로티 계획도 잡혀있다. 천장고 5m 필로티 가든을 통해 호텔 로비라운지 분위기가 형성될 것으로 보인다. 아울러 잠실장미의 천정고는 기본 2.6m로, 우물 천정고 확보로 최대 2.7m 수준으로 계획될 전망이다.

해안건축은 조경에도 신경을 많이 썼다. '한강에서 시작된 물결을 단지 길과 정원으로 잇는다'는 컨셉을 제시한 것도 수변단지 특유의 가치를 고려했다는 평이다. 해안건축은 대상지에 ▲초대형 조경면적(28,000평) ▲순환 산책로(3.8km) ▲8개 테마정원 ▲시그니쳐 플라자(4,600평) ▲프라이빗 선큰(2개소) 등의 새로운 수변공간을 제안하며 단지에 재미를 더한다는 계획이다.

◆ 예인건축 "커뮤니티, 다수의 시선이 머무는 공간…리서치 노하우 접목"

예인건축은 단위세대와 커뮤니티를 연구하는 인테리어 업체로 통한다. 강남권 하이엔드 사업지에서의 인테리어 경험이 많은 만큼, 해안건축과 함께 시너지 효과를 거두겠다는 게 해당 업체의 최대 목표다. 예인건축은 아파트 커뮤니티의 이용률과 수익성을 분석, 인기가 좋고 활용도가 높은 공간을 적재적소에 배치한다는 전략을 내세웠다. 관계자는 "'소음존'과 비소음존'의 분리 설치, 독립·개방적 공간의 적절한 조화 등을 고려해 수요 중심의 커뮤니티를 완성해 나가겠다"고 약속했다.

◆ 무영CM "유효경쟁입찰 필시 성공시킬 것…시공사의 자유로운 영업활동 보장"

CM은 건설사업관리의 줄임말로, 건설 전 과정을 전문가가 체계적으로 관리하는 것을 의미한다. 현재 무영CM은 본격적인 입찰공고를 앞두고 시공사 선정 도서를 검토하고, 시공사 선정 계획서를 작성 중에 있다. CM사의 핵심 역할은 단순하다. 추후 시공사와의 협상 과정에서 충분한 공사비 검증을 통해 합리적인 비용 책정을 이끌어내는 것이다. 무영CM 관계자는 "최근 추세가 수의계약이 만연하긴 하나, 최대한 경쟁입찰이 가능토록 최선을 다할 것"이라며 "탑티어 시공사들이 법에 위배되지 않는 선에서 활발히 영업활동이 전개되도록 논의했다"고 설명했다. 시공사 선정 총회는 내년 2월로 계획돼 있다.

현시점 잠실장미1·2·3차의 협력업체 라인업은 ▲도시계획(도시류) ▲건축설계(해안건축) ▲법무(우영 법무사법인) ▲로펌(법무법인 조운·법무법인 센트로) 등으로 구성돼 있다. 현재 대상지는 시공사 선정을 위한 입찰지침서 및 사전 홍보 기준(안)을 치열하게 준비 중인 것으로 전해진다.