제7차 선도사업 후보지인 성남금광2 도심공공주택 복합사업이 최근 2차 주민설명회를 개최한 가운데, 주민동의율 70%를 확보해 본지구 지정을 이뤄낼 수 있을지 업계 관심이 모아진다.

16일 한국토지주택공사(이하 LH)의 기초현황조사 자료에 따르면 토지등소유자는 1,673명으로 이중 공동주택(연립·다세대주택 등) 소유자가 전체 71%를 차지한다. 건축물은 총 617개로 ▲단독주택(411개) ▲공동주택(145개) ▲근린생활시설(53개) ▲노유자시설(3개) ▲기타(5개)로 구성된다. 작년 하반기 진행된 사전검토회의(국토부·경기도·성남시·LH)를 통해 진출입 도로와 인접부지를 일부 추가 편입하며 구역계를 확정했다.

용도지역은 제2종일반주거지역(137,255㎡)과 준주거지역(2,310㎡)이 혼재돼 있는 가운데, 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 종상향할 예정이다. 용적률은 제3종일반주거지역의 법적 상한 용적률인 300%까지 계획이 가능하나 대상지 북측 구역의 일조권을 감안해 용적률은 약 267% 수준으로 보고 있다. 물론 기본 구상을 통해 추정된 용적률이기에, 향후 사업계획 수립 과정에서 변경될 수 있다. LH는 최대 300%까지 사용할 수 있는 설계안이 도출될 수 있도록 한다는 방침이다.

주택공급계획에 따르면 총 공급물량은 2,926세대로 이중 토지등소유자에게 분양 예정인 우선공급은 1,444세대다. 비율로 따지면 50%에 조금 못 미치는 수준이다. 공공자가(이익공유형)와 공공임대주택은 각각 293세대, 306세대로 총 공급물량의 10% 수준에서 계획됐다. 일반분양 공급은 약 30%에 해당하는 883세대다. 추후 토지등소유자를 상대로 선호 평형에 대한 설문조사를 진행하겠다는 게 LH 설명이다.

도심공공주택 복합사업은 지역과 상관없이 모두 분양가상한제 적용 대상이다. 분양가 상한가격은 ▲택지비(토지 감정평가액) ▲기본형 건축비(층수별·면적별·지상/지하층 각각의 기본형 건축비를 국토부장관이 매년 산정) ▲가산비(암반굴착·지하특수공법·친환경주택 등)로 합산된다. LH는 2027년 초 착공을 가정해 약 4년 동안의 지가 및 기본형건축비 상승분을 추정해 주민들이 부담해야 할 개략적인 추정분담금을 공개했다.

전용 84㎡(34평형)의 일반분양가는 약 8억3000만원에서 10억1,000만원이며, 조합원(우선공급) 분양가는 약 7억9,000만원에서 9억원으로 추정됐다. 일반분양가와 조합원 분양가의 차이는 약 7,000만원이다. 향후 도심공공주택 복합사업을 분양가상한제 적용 대상에서 제외하는 주택법 개정안이 통과될 경우 개발이익 상승이 가능하다는 게 LH의 설명이다. 전용 59㎡(25평형)의 일반분양가는 약 6억1,000만원에서 7억4,000만원이며, 조합원 분양가는 약 5억9,000만원에서 6억6,000만원이다.

LH 관계자는 "현재 추정치보다 일반분양가가 10% 상승하고, 공사비가 5% 정도 하락한다면 조합원 분양가는 8억원 밑으로 떨어질 것"이라며 "반대로 향후 일반분양가는 하락하고 공사비는 상승하면 일반분양가보다 조합원 분양가가 높아질 가능성도 있다"고 말했다.

일례로 성남금광2구역에 대지면적 36평 규모의 단독주택을 보유하고 있는 경우, 종전자산평가금액을 약 8억원으로 추정했을 때 59㎡는 약 1억원 후반대의 환급금이 발생한다. 84㎡의 경우엔 최대 9,000만원까지 추정분담금이 발생하는 것으로 계산됐다. 물론 감정평가 추정액은 대상물건의 용도지역, 이용상황, 도로조건, 노후도에 따라 평가액이 상이할 수 있으며 분양가격 또한 향후 주변시세와 용적률에 따라 변경될 수 있다. 대지지분이 작은 다세대주택의 경우엔 종전자산평가금액은 약 2억원으로 받았을 때, 전용면적 84㎡는 약 6억원 정도의 추정 분담금이 발생한다. 59㎡는 약 4억원, 51㎡는 약 3억원 수준이 될 것으로 전망된다.

LH는 오는 3월 국토부에 도심공공주택 복합지구 지정을 제안할 계획이며, 토지등소유자 70% 동의를 받을 경우 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 복합지구 지정이 올해 11월 이뤄질 것으로 보고 있다. 도심공공주택 복합사업은 지구지정→주민대표회의 구성→기본조사·설계→건설사 선정→감정평가→복합사업계획 승인→현물보상 및 분양신청→보상→이주 및 철거→착공 순으로 이뤄진다.

성남금광2 도심공공주택 복합사업은 총 4개 단지로 54개동(최고 29층)으로 기본구상(안)이 나와있다. 성남동초와 성남동중, 주택밀집지역과 인접해 있는 곳은 일조 침해가 우려돼 저층으로 배치된다. 성남금광2 도심공공주택 복합사업 사업지는 성남시 중원구 금광2동 3546 일원이며, 면적은 139,565㎡다. 최근 입주를 마친 e편한세상금빛그랑메종(5,320세대)과 연접해 있는 곳으로 사실상 같은 생활권역이다.

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[주요 Q&A]

Q1. 도심공공주택 복합사업의 권리산정기준일(2021년 6월 29일) 이후 소유권을 취득했는데 현금 청산되나요?

A1. 이혼·상속 등의 사유로 소유권 취득시에는 우선공급대상이 됩니다. 만약, 기준일(21.06.29) 이후라도 후보지발표일(성남금광2지구 21.10.28) 이전 주택 소유권을 취득하고 지구지정일 이전 소유권 이전등기가 완료되면 특별공급권이 부여됩니다. 다만, 특별공급주택의 분양가는 일반분양가입니다.

Q2. 추가 분담금을 납부하기 어려우면 현금청산 되나요?

A2. 분담금 납부가 어려운 소유자분들은 공공자가주택(이익공유형)을 공급받을 수 있습니다. 공공자가주택은 우선공급가격의 일부를 납부하고 입주하며 거주기간동안 별도 임대료 납부는 없으나, 처분을 원할 경우 LH에만 환매해야 합니다. 처분손익도 입주자와 LH가 나누게 됩니다. 의무거주기간은 5년입니다.

Q3.현물보상 주택은 몇채까지 받을 수 있나요?

A3. 최대 2채입니다. 다만 총 보상가액이 주택 2채 가격보다 크거나, 종전주택의 주거전용면적의 합이 분양받는 주택의 주거전용면적의 합보다 클 경우 2채 공급이 가능합니다. 추가 1주택은 60㎡ 이하만 가능합니다. 1+1 주택을 분양받았음에도 총보상가액에 여유가 있다면 1+1 주택가격을 제외한 잔여보상금 한도 내에서 추가 상가도 분양받을 수 있습니다.

Q4. 비주택(근생빌라, 상가) 소유자인데 아파트를 받을 수 있나요?

A4. 비주택 소유자라도 일정 토지면적, 성남시의 경우 90㎡ 이상이거나 총보상가액이 현물보상 주택의 공급가격보다 크다면 가능합니다.

Q5. 동호수는 어떻게 배정이 되나요?

A5. 토지등소유자에게 우선적으로 배정을 한 후 일반분양이 진행될 예저입니다.

Q6. 현물선납시 양도세는 어떻게 되나요?

A6. 종전자산 보상가액을 현물선납할 경우 양도세는 과세이연됩니다. 비과세 아닙니다.