Q1. 현재 정부 사업추진방향(8.16 대책 관련)은 어떻게 되는지?

A1. 국토교통부는 도심공급 확대를 위해 민간주도의 도심복합사업을 신설하고 총 20만호(기존 공공방식 포함)를 공급하겠다고 발표. 기존 후보지는 갈등방지 및 신속한 주택공급을 위해 공공방식을 유지하고 예정지구 지정 등 신속한 후속조치 이행계획을 발표. 다만 호흥이 낮은 사업장(예 : 동의율 30% 미만)은 후보지 철회 후 민간 사업으로의 전환을 적극 지원할 예정

 

Q2. 공공 시행시 주민의견이 배제되는 것은 아닌지?

A2. 사업 초기부터 주민협의체를 구성하고 상시 운영하며, 민간시공사 감정평가사 선정 등 중요사항에 주민의견을 충분히 반영할 예정

 

Q3. 사업기간을 어떻게 획기적으로 단축할 수 있는지?

A3. 관리처분 방식에서 필요로 하는 조합총회 등의 절차가 존재하지 않음. 통합심의와 정부·지자체의 지원을 통한 인허가 기간 단축 등으로 가능

 

Q4. 용적률 및 아파트 층수는 어떻게 되나요?

A4. 국토부, 서울시 등과 협의를 통해 법적 상한선 내에서 용적률 및 아파트 층수 결정

 

Q5. 최근 원자재값 급등으로 인해 저품질, 하급자재를 사용하는 것은 아닌지?

A5. 원자재값 상승, 금리인상 등 시장환경을 반영한 공사비를 책정할 예정이며, 마감재 등 자재사용은 주민협의체의 의견을 반영할 예정

 

Q6. 뉴·홈이 도심복합사업에도 도입되는지?

A6. 정부에서 올해 1월 3일 공공분양주택 새 브랜드로 뉴:홈을 선정하고, 50만호 공급계획을 발표하였으며, 도심복합사업에도 일부 도입 예정. 50만호는 ▲나눔형(시세 70% 이하 분양) 25만호, 선택형(6년 임대거주 후 분양여부 선택) 10만호, 일반형(시세 80% 수준 분양) 15만호

 

Q7. 국공유지 동의율 산정방법은?

A7. 공공주택특별법 시행령 제35조의4 제1항제5호에 따라, 국유재산이거나 공유재산인 토지 또는 건축물에 대해서는 그 재산관리청을 복합지구 토지등소유자로 산정하며, 사전협의 기간에 재산관리청이 동의 여부를 표시하지 않은 경우에는 동의한 것으로 봄

 

Q8. LH브랜드 아파트가 아닌 유명 건설사 브랜드 사용 가능한지?

A8. 입찰, 공모 등의 절차를 거쳐 주민 추천으로 민간건설사를 선정하고 민간건설사 브랜드 사용 가능

 

Q9. 왜 주민과 사전 협의없이 일방적으로 후보지를 선정했는지?

A9. 선도사업 후보지는 지자체 또는 주민제안에 의해 국토부에서 발표하였으며, 후보지에 대해 사전에 협의하고 발표할 경우 투기 등의 우려가 있을 수 있음. 사업에 대해 지역 주민들과 충분한 협의를 통해 진행할 예정

 

Q10. 반대하는 주민들에게 설명 및 설득하지 않고 사업을 추진하는 이유는?

A10. 사업이 추진되면 지정제안 이후에 주민의견청취 등 관련 법령에 따라 모든 주민분께 공고하고 의견을 수렴하도록 되어 있음. 그 전에도 사전검토위원회를 거쳐 2차 주민설명회 시 추가적인 설명을 드릴 예정

 

Q11. 법적 사업 철회 기준은?

A11.

① (예정지구 해제요건)

• 주민공람공고(예정지구지정)일로부터 1년이 지날 때까지 토지등소유자 3분의2 이상 동의, 토지면적의 2분의1 이상 동의 받지 못할 경우

• 주민공람공고(예정지구지정)일로부터 6개월이 지난 날 이후로 2분의1을 초과하는 토지등소유자가 예정지구 해제를 요청하는 경우

② (지구지정 해제요건)

• 복합지구 지정 후 3년이 경과한 구역으로서 토지등소유자 2분의1 이상이 공공주택사업자에게 해제를 요청하는 경우

 

Q12. 사전검토위원회 개최 일정은?

A12. 사전검토위원회는 국토교통부와 서울시가 공동으로 운영하는 비법정 자문기구로, 양 기관의 협의 하에 개최 일정을 조율

 

Q13. 사업에 찬성하지 않을 경우 사업구역에서 제외될 수 없는지?

A13. 정부에서 발표한 서울시 52개 후보지 간의 형평성 및 원활한 사업추진을 위해 사업구역 변경은 어려움. 기반시설 설치계획 등 도시계획적 측면 및 주민의견 등을 수렴하여 자치구에서 구역계 조정을 국토부에 요청하는 경우, 사전검토위원회에 논의하여 결정

 

Q14. 민간 도심복합사업 추진 현황은?

A14. 22.08.19에 도심 복합개발 지원에 관한 법률안이 발의(김정재 의원)된 상태로, 국토교통위원회를 통해 입법절차가 진행될 예정

 

Q15. 현물보상 받을 수 있는 기준은?

A15. 현물보상 기준일은 2021.06.29 이전까지 소유권 취득한 자에 한함. 단 2021.02.04 이전에 건축허가, 지구별 고시일 이전 분양계약, 지구지정 전 공동주택 구분소유권 취득한 자에 한하여 현물보상 가능.

• 주택 현물보상 : 주택 기준(건축물 중 주택 소유, 준주택 제외), 토지 기준(토지 90㎡ 이상 소유), 보상금 기준(보상금 총액이 현물보상공급하는 최소 공동주택 분양가격보다 같거나 커야 함) 중 1개 이상인 조건 만족

• 비주택 현물보상 : 추후 사업지구별 여건에 따라 별도 기준 수립 예정

 

Q16. 특별공급권은 어떤 경우에 부여되는지?

A16. 국토부장관이 정하여 고시하는 날 이전 토지등 취득을 위한 계약체결, 지구지정 고시일 전 소유권 이전등기 완료, 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원에 대하여 건설량의 5% 이내에서 특별공급권 부여(경합시 보상금 총액 순)

 

Q17. 종전자산 및 현금보상 감정평가 방법은?

A17. 보상액은 토지보상법에 따라 감정평가법인 등 3인(주민 추천 1인, 지자체 추천 1인, 시행자 추천 1인)을 선정하여 평가액을 산술평균함

 

Q18. 감정가가 공시지가 수준이라는데, 어느 정도인지?

A18. 종전자산의 감정평가는 개별적으로 평가되는 것으로 공시지가 대비 일정수준으로 결정되는 것이 아님. 토지는 사업지구 내의 부동산의 거래사례, 평가선례, 인근지역 가격수준 등 물건 가치에 미치는 영향 등을 고려하여 평가, 건축물은 해당 건축물의 구조, 이용상태, 면적 등 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 평가함

 

Q19. 기준일(21.06.29) 이후 소유권이 변동하면 무조건 현금청산 대상인지?

A19. 상속이나 이혼의 경우에는 기준일 이후 소유권이 변동되더라도 현물보상 가능, 단 증여나 경매 등은 불가

 

Q20. 상가소유자도 주택으로 현물보상 받을 수 있는지?

A20. 상가소유자도 보상금총액이 우선공급주택 최소분양가격 이상인 경우 등 일정 조건을 만족하는 경우 주택으로 현물보상 가능

 

Q21. 총 3개의 상가 소유 시, 최대 3개까지 상가를 현물보상 받을 수 있는지?

A21. 주택 외 건축물(상가 등)의 현물보상 기준은 사업지구별 여건을 반영하여 추후 결정할 예정임

 

Q22. 현물선납 시 양도세가 부과되는지?

A22. 현물보상을 받기 위해 종전자산을 현물선납하는 경우, 양도세 이연(비과세 아님)에 대해 현재 국토부 관계기관과 관련 법 개정 협의 추진 중

 

Q23. 이주비(전세보증금 상환), 부담금 등을 위한 대출이 가능한지?

A23. 이주비대출은 현물선납액의 70% 이내, 부담금 대출은 부담금의 70% 이내 범위에서 주택도시보증공사(HUG)가 대출보증 예정. 구체적인 담보인정비율, 이자율, 다주택자 대출가능여부 등은 대출실행 금융기관에서 결정할 예정

 

Q24. 지구 외 지역에 주택 등을 보유한 경우에도 현물보상 대상인지?

A24. 지구 외 지역에 주택 보유 수량과 관계없이 지구 내 주택, 토지 등을 보유하고 일정 요건을 충족하며 1세대 1주택 원칙으로 현물보상 가능

 

Q25. 현재 거주중인 세입자의 경우, 해당 지구에 우선 입주 가능한지?

A25. 건설 후 해당 지구에 공급되는 물량의 일부는 재정착 공공임대로 활용하되 우선순위를 정해 공급

 

Q26. 이익공유형 주택은 뭔지?

A26. 추가부담금을 부담할 여력이 없는 토지등소유자가 우선공급가의 50~80% 가격으로 주택 분양 받고 추후 공공에 환매 시 공공과 시세차익 공유하는 주택

 

Q27. 이익공유형 주택으로 현물보상 받기 위한 기준은 무엇인지?

A27. 현물보상 대상자 중 보상계획 공고일 당시 무주택자거나 1주택(해당 복합지구 내의 주택으로 한정한다)만 소유한 자

 

Q28. 임대소득에 대한 별도 지원 방안은?

A28. 현재로선 별도 지원방안 없음. 제도 개선 예정

 

Q29. 주거이전비와 이사비 지급 기준은?

A29.

• 주거이전비(소유자) : 공람공고일부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주한 자

• 주거이전비(세입자) : 지구지정 3개월 전부터 사업지구 안에 거주한 세입자

• 이사비(공통) : 보상계획 공고일 현재 주거용 건축물에 거주하는 경우

 

Q30. 공사기간 중 소유주 및 임차인의 이주 대책은?

A30. 원만한 이주가 이뤄지도록 매입임대주택을 임시이주시설로 확보하여 활용하는 방안 검토 중

 

Q31. 상가 세입자의 보상 방안은?

A31. 영업자 현황조사 실시. 이전비 보상 및 영업보상 등 지급여부를 결정함

 

Q32. 토지등소유자에서 사업시행자로의 소유권이전 시점은 언제?

A32. 손실보상협의 요청에 따라 협의가 성립하여 보상계약체결이 이뤄진 직후 토지등의 등기가 이전되고 LH가 소유권을 취득함

 

Q33. 현물선납 후 재산세 및 종부세 누가 부담하는지?

A33. LH가 부담함

 

Q34. 현물보상 주택의 실거주 의무 유무는?

A34. 없음. 다만 이익공유형 분양주택은 거주의무기간 5년

 

Q35. 대형평수(전용 84㎡ 초과) 공급 가능여부

A35. 토지등소유자가 원하면 가능

 

Q36. 동호수 배정은?

A36. 토지등소유자 우선배정(주택규모별 공개추첨) 후 일반분양 예정