동대문구 전농9구역이 작년 10월에 이어 한번 더 정비계획(안) 결정을 위한 재공람 절차를 밟으며 구역 지정을 기다리고 있다. 한국토지주택공사(LH공사) 주도의 공공재개발이 진행 중인 가운데, 사업시행 예정자인 한국토지주택공사(LH공사)는 전용면적 15㎡ 분양을 통해 현금청산자를 최소화하는 방향으로 초기 정비사업을 주도해 왔다.

17일 정비업계 따르면 동대문구 전농9구역은 오는 5월 정비계획(안) 결정 및 구역지정이 이뤄질 것으로 전망된다. 작년 10월 정비계획(안)을 입안한 전농9구역은 서울시 주거정비과의 보완요청으로 일부 내용을 수정했다. 구역 면적은 기존보다 약 28.9% 증가했다. 비정형화돼 있던 청량리역 기찻길 경계부에 있는 부지를 신규로 편입했다. 이밖에도 올해 2월 서울시 도시계획위원회 수권(소)위원회로부터 받은 보완 요청사항도 반영했다.

전농9구역 면적은 49,061㎡로, 공동주택(부대복리시설)과 정비기반시설(도로·공원·공공청사)은 각각 36,229㎡, 12,832㎡다. 용도지역은 기존 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 2단계 종상향이 이뤄졌다. 예정 법적상한용적률과 건폐율은 각각 300%, 50%로 최고 높이는 105m다.

총 주택 수는 1,159세대로 ▲조합원·일반분양(920세대) ▲국민임대(99세대) ▲의무임대(140세대)로 분류된다. 국민임대는 용적률 인센티브를 받기 위해 제공하는 임대주택이다. 과거에는 60㎡ 이하 소형주택만 가능했지만 이제는 85㎡이하로 제공할 수 있게 면적이 넓어졌다. 국민임대 99세대는 59㎡와 84㎡가 각각 8세대, 91세대로 이뤄져 있다. 국민임대 공공주택을 짓기로 결정하면서 용적률 인센티브를 부여받았다.

의무적으로 지어야 할 공공임대주택은 140세대다. 재개발 사업의 임대주택 및 규모별 건설비율은 서울시 고시(제2022-493호)에 따라, 총 세대 수의 15% 이상 또는 연면적의 10% 이상을 지어야 한다. 또한 공공임대주택의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5% 이상을 40㎡ 이하로 지어야 한다.

주목할 만한 점은 전용면적 15㎡로 1세대가 배정됐다는 점이다. 공공재개발 상생협력 합의서에 따라 공급된다. 최소 분양단위 규모를 15㎡로 한 까닭은 사업시행 예정자인 한국토지주택공사(LH공사)가 권리가액이 작은 조합원들의 현금청산을 막기 위해 마련한 장치다. 전농9구역은 구역 내 신축빌라가 많아, 상당 수 조합원들의 대지지분이 작다. 보유 중인 자산이 공동주택 최소 분양단위보다 작을 경우 현금청산대상자로 분류된다.

LH공사는 전농9구역을 2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정한 이후 입주권 관련 주민 갈등을 해결하며 최전방에서 합의를 유도했다. 현재 세대 수(884세대)를 감안할 때, 정비사업을 통해 늘어나는 세대 수는 275세대에 불과하다. 일반분양 물량은 많지 않을 전망이다. 결론적으로 전농9구역은 2004년 정비예정구역으로 지정됐지만, 그간 부족한 사업성으로 인해 민간 영역에서는 사업 진행이 쉽지 않은 구역으로 여겨졌다.