상가 소유주들이 아파트를 받을 수 있는 근거는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호와 ②조합 정관, ③건설교통부(現 국토교통부)의 유권해석 등이 있다. 상가 소유주들은 상가를 분양받는 게 원칙이다. 하지만 도시정비법 시행령 제63조에는 예외적으로 '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우'에 한해 아파트를 공급할 수 있다고 기재돼 있다.

과거 건설교통부는 '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우'라는 규정 안에 '부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우'가 포함된다고 유권해석을 내렸다. '부대·복리시설 공급받지 아니하는 경우'란, 조합이 상가를 지었지만 상가 소유주들이 상가를 분양신청하지 않은 사례가 포함된다.

이에 대해, 지금의 국토교통부가 건설교통부의 유권해석을 뒤집었다. '부대·복리시설 건설하지 아니하는 경우'에 한해서만, 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있다고 지난해 밝혔다. 쉽게 말해, 상가를 짓게 될 경우에는 상가 소유주들은 상가만 받을 수 있다는 의견을 낸 것이다.

서울시도 위와 같은 국토교통부의 유권해석에 기초해 ‘재건축사업 부대·복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안’을 지침으로 관련 부서에 내려보냈다. 조합이 상가를 지을 경우, 상가 소유주들은 아파트를 받지 못하게 내용을 명확히 한 게 핵심이다. 상가와 아파트 사이의 분쟁을 방지하고, 아파트 분양권을 노리고 상가지분을 쪼개는 등의 폐단을 막기 위한 게 서울시 목적이다.

하지만 필자는 서울시의 유권해석이 재고되어야 한다고 생각한다. 지난 2003년 6월 배포된 재건축 표준정관에는 '부대·복리시설 공급받지 아니하는 경우'로 규정돼 있다. 서울시는 재건축 표준정관이 도정법 시행령에 어긋난다는 추지로 국토교통부의 유권해석을 받아들인 것으로 보인다. 이는 ①과거 건설교통부의 재건축 표준정관을 무시하는 해석이며, ②표준정관이 시행령과 달리 공급받지 아니하는 경우로 규정한 취지는 시행령을 반복하는 것이 아닌 보충하고 구체화한 것이라는 취지를 몰각한 것으로 판단된다.

표준정관상 제44조 제9호 (가),(나),(다)목은 조합이 상가를 건설하는 경우를 전제로 (가)목은 ‘상가조합원이 신축상가를 분양신청 하지 않는 경우’를, (나)목은 ‘상가조합원이 신축상가를 분양신청한 경우’를, (다)목은 ‘상가조합원이 가장 작은 신축아파트보다 비싼 상가를 분양신청한 경우’로 해석되어야 한다. 시행령은 조합의 사업시행계획에 따라 (가)목은 “조합이 상가를 짓지 않는 경우”, (나)목은 “조합이 상가를 짓는 경우”, (다)목은 “조합이 상가를 짓긴 지었는데 예외적으로 아주 큰 단위로 지어서 상가조합원이 상가를 분양받기 어려운 경우”로 구분하는 것이 합리적이다.

관련하여 서울고등법원(2007나73262)도 "조합이 상가를 지었지만, 상가조합원이 상가를 분양받지 않고 아파트만 분양받는 경우 관리처분계획은 유효"하다며 “상가 조합원이 상가 분양을 포기한 경우는 도시및주거환경정비법 시행령 제63조 제2항제2호 (가)목의 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’를 유추 적용하거나, (나)목의 ‘새로 공급받는 부대·복리시설의 추산액’이 0인 경우로 보아 '기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우'로서 위 제2호 (가) 및 (나)목에 기하여 1주택을 공급할 수 있다고 해석되므로, 피고 조합의 정관 제47조 제9호는 관련 법률과 시행령이 정한 기준에 부합한다”고 판시했다.

재건축사업에서 상가를 짓는지 여부, 상가의 최소단위를 어느 정도로 할 것인지는 사업시행자인 조합이 사업시행계획에 의해 결정된다. 그렇다면 시행령 제63조2항2호도 조합의 사업시행계획을 기준으로 경우의 수를 나눈 것으로 보는 것이 논리적이고, 주택만 분양받기 원하는 상가조합원에 대해서는 전체 조합원 합의로 만든 정관상의 비율 또는 총회결의에 따라 분양여부를 결정해 조합의 사정에 따라 운영하는 것이 바람직하다.

아파트 소유주 조합원과 상가 소유주 조합원간의 분쟁이나 상가지분 쪼개기 등의 문제는 지분쪼개기 금지법 등의 방법으로 해결하는 것이 타당하며, 기존의 표준정관이나 법원의 판례를 부정하는 유권해석은 새로운 갈등을 유발할 수 있다. 서울시 ‘재건축사업 부대·복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안’은 재고되어야 한다.

글 = 김종규 법무법인 인본 대표 변호사(bell1973@hanmail.net)