신반포4차가 시공사 선정을 위한 사전 준비작업에 들어간다.

13일 정비업계 따르면 신반포4차 재건축 조합(정상선 조합장)은 지난 달 이사회에서 시공사 선정시기를 사업시행계획(안) 인가 후로 규정하고 있던 조합정관을 개정키로 의결했다. 서울시 도시및주거환경정비 조례가 개정됨에 따라, 신반포4차 역시 언제든 시공사를 선정할 수 있게끔 정관 변경에 나선 것이다. 조합정관 개정은 이사회→대의원회→조합원 총회를 거쳐야 한다.

이사회에선 의결안건과 별개로, 건설사업관리(CM) 용역금액을 2024년 사업비 예산에 반영할지 여부도 논의됐다. CM업체를 선정할지 여부는 아직 결정되지 않았지만, CM업체 선정을 통해 조합이 얻을 수 있는 실익에 대해 이사들 간 자유롭게 토의했다. 2024년 사업비 예산(안)에 CM업체 용역비로 약 33억원을 추가 편성키로 최종 의결했다. 사업비 예산(안)도 이사회→대의원회→조합원 총회 순서로 의결받아야 한다.

시공사 조기선정(사업시행인가 후→조합설립인가 후)에 나서는 사업장들이 많아짐에 따라, CM업체의 수주 움직임도 바빠질 전망이다. 실제 많은 사업장에서 CM업체의 선정 필요성과 그 방법을 두고 조합원들 간 이견이 갈리는 곳들이 많다. 최근 한남2구역은 하반기 대우건설과의 공사비 적정성 관련 논의를 앞두고, CM업체의 도움을 받아 설계(안)과 공사비 검증 업무를 진행하겠다는 판단 하에 CM 설명회를 열었다.

CM 업체는 ▲비전문성에 기인한 협상력 저하(시공사 무리한 요구) ▲저가 자재(과도한 이윤 추구) ▲불합리한 설계변경 요구(조합원 분담금 증가로 귀결) 등 조합이 겪을 수 있는 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조한다. 하지만 실질적 업무를 주도할 책임기술자(단장)의 역량에 따라 CM 업체 효과는 180도 달라진다는 게 정비업계 중론이다.

한편, 신반포4차 설계사인 나우동인건축사사무소는 용역비용을 올리기 위한 설계계약(안) 변경을 추진하고 있다. 하지만 이사회에서 나우동인건축사사무소의 추가용역비 관련 가격 적정성과 근거자료가 부족하다는 의견이 나옴에 따라, 다시 견적서를 제출토록 할 예정이다. 추후 제출된 견적서는 다음 이사회에서 재심의를 거쳐 조합원들의 의결을 받아야 한다.

신반포4차는 최근 서울시 도시계획심의위원회로부터 정비계획 변경(안)을 수정가결 받았다. 구역면적은 92,921㎡, ▲주택용지(73,043㎡) ▲지구중심(8,089㎡) ▲정비기반시설-도로(6,287㎡) ▲정비기반시설-공원(5,500㎡) 등으로 구성된다. 지구중심은 뉴코아아울렛이다. 순부담률은 10.03%로 계획용적률은 299.98%다. 최고층수는 49층이며 총 13개동 1,828세대를 짓는 재건축 사업이다. 신반포4차 협력업체 라인업은 ▲정비사업전문관리업자(주성C.M.C) ▲설계사(나우동인) ▲로펌(법무법인 현) ▲감정평가법인(하나감정평가법인) 등이다.

작년 6월 신반포4차의 추정비례율은 79.85%다. 총수입 추정액(3조9,916억원)에서 총지출 추정액(1조172억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(3조7,250억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 평당 공사비 750만원과 일반분양가 7,500만원을 기준으로 한다. 종전자산 추정액은 ▲31평(25.62억원) ▲33평(26.25억원) ▲34평(27.87억원) ▲45평(35.25억원) ▲51평(39.62억원) ▲수영장(14.02억원) 등이다.