3080도심공공주택복합사업을 선도하고 있는 증산4구역이 오는 11월 세 번째 주민전체회의를 개최하는 가운데, 기본설계 협의로 다소 늦어졌던 복합사업계획(안) 신청을 연내 마무리하겠다는 방침을 세웠다. 당초 8월 복합사업계획(안) 승인 신청을 하려고 했지만, 지하철(6호선 증산역)을 2블럭 단지 내로 연결하는 과정에서 소방성능설계 인허가 등을 받아야 하는 절차로 지연됐다는 게 증산4구역의 설명이다.

25일 정비업계 따르면 증산4구역은 오는 11월 1일 주민전체회의에서 사업비(공사비) 상승과 관련 있는 설계 내용 4가지를 안건으로 상정할 예정이다. 복합사업계획(안)을 올해 안에 신청한 뒤, 내년 2월 보상협의 공고를 진행한다. 입주는 2028년을 목표로 하고 있다. 물론 정비사업 일정은 인허가 속도와 여러 대외 변수로 인해 계속해서 변동할 수밖에 없다.

보상협의 공고 30일 이내인 3월 중 감정평가법인 3곳(주민·지자체·LH공사 추천 각 1인씩)이 선정되면, 이들은 토지보상법에 따라 평가액을 산술평균한다. 종전자산의 감정평가는 토지의 경우, 사업지구 내의 부동산 거래사례, 평가선례, 인근지역 가격수준 등 물건 가치에 미치는 영향을 종합적으로 고려해 평가한다. 건축물은 해당 건축물의 구조와 이용상태, 면적 등 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 평가한다.

3080도심공공주택복합사업은 민간·공공재개발과 달리, 사업기간 동안 한국토지주택공사(LH공사)가 주민들의 재산을 현물로 선납받은 뒤 향후 조합원 입주권을 부여하는 '토지납입방식'을 적용한다. 손실보상협의가 끝나고 보상계약을 체결하면, 토지등소유자의 물건은 LH공사로 소유권이 이전된다. 토지등소유자들이 종전자산을 현물선납(소유권 이전)할 때, 양도세가 발생한다. 소유권 이전 작업이 끝난 후에는, LH공사가 재산세 및 종부세를 부담하게 된다. 현재 주민들이 LH공사에 현물선납할 때 발생하는 양도세 이연과 관련해, 국토부 관계기관에서 관련 법 개정을 협의 중이다.

증산4구역은 시공사 선정 시기를 내년 상반기로 계획하고 있다. 내년 5월 시공사 선정 공고를 내고, 6월에는 시공사 선정을 위한 입찰제안서를 접수받을 계획이다. 7월에는 주민협의체 전체회의를 개최해 주민들이 직접 시공사를 선정하는 순서다.

증산4구역은 현재 하이엔드 브랜드를 앞세운 시공사만 들어올 수 있도록 사업을 이끌고 있다는 후문이다. 하이엔드 브랜드가 없는 삼성물산을 제외하고 DL이앤씨와 포스코이앤씨는 각각 아크로(ACRO)와 오티에르(HAUTERRE)를 앞세워 홍보에 열을 올리고 있다. 다만 현대건설은 입찰지침서가 나오지 않은 상황에서 하이엔드 브랜드와 일반 브랜드 적용을 두고 현실적으로 접근할 예정인 것으로 전해진다. 올해 5월 전체회의(2회차)에서도 삼성물산·DL이앤씨·포스코·현대건설 등이 홍보 OS요원을 동원해 주민 눈도장 찍기에 돌입한 바 있다.

개략적인 추정분담금은 내년에 토지 보상을 진행할 때, 개별 토지등소유자들과 약정을 체결할 때 통지될 것으로 관측된다. 이주비 대출은 종전자산평가금액의 LTV 약 70% 수준으로 지급된다. 기존 세입자 보증금을 돌려줄 때에도 이주비 대출 내에서 진행해야 한다.