미아4-1구역(강북구 미아동 8-373번지 일대)은 2009년 8월 정비구역으로 지정됐지만 조합설립동의·사업찬반 갈등으로 무려 12년 간 사업이 제자리걸음에 머물렀다. 2020년 가까스로 조합설립인가를 받아 지체없이 정비계획 변경(안)을 접수했지만 별다른 소득이 없었다. 미아4-1구역은 신속통합기획 대상지로 선정되며 분위기 반전을 이뤄냈고, 신속통합기획(안)을 확정지은 지 9개월 만에 정비계획 변경에 도전한다.

31일 정비업계 따르면 강북구청은 이날 오후 2시 미아4-1구역 정비구역 및 정비계획(안) 변경을 위한 사업설명회를 개최했다. 프레젠테이션(PT) 발표는 도시계획업체인 安씨티엔지니어링과 통일감정평가법인이 맡았다. 지난 2021년 10월 신속통합기획 대상지로 선정된 미아4-1구역은 거의 2년에 가까운 시간을 용도지역 상향(제2종7층이하→제2종)을 위해 쏟았다. 1단계 종상향 후 제2종일반주거지역은 전체 99.6%를 차지한다.

구역계는 기존 51,265㎡에서 2,114㎡ 늘어난 53,379㎡로 변경된다. 월계로변의 옹벽구간과 가로정비를 위한 일부 구역이 포함된 영향이다. 바뀐 정비계획(안)에 따르면 획지는 2개로 분류되며, 예상 주택공급물량은 740세대에서 1,030세대로 약 1.4배 증가했다. 기존 정비계획(안) 상 없었던 공공임대주택은 용도지역 상향으로 인해 90세대 늘어난다. 최고 높이는 기존 50m에서 66m로 완화됐다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(192.5%) ▲상한용적률(219.5%) ▲법적상한용적률(234.11%)로 계획이 수립됐다. 기존 아파트 진출입로를 위한 도로는 경사도로 인해 변경됐으며, 월계로21가길은 중간에 회차공간을 만드는 걸로 수정됐다. 기존 어린이공원과 소공원을 폐지하는 대신, 서울시민들이 북서울꿈의숲으로 이동하는 월계로변 쪽으로는 연결녹지가 조성된다. 연결녹지는 일종의 공공보행통로다.

기존에 없던 공공임대주택은 기부채납 공공임대(50세대)와 국민주택규모임대(40세대)로 구성된다. 조합원·일반분양 물량은 940세대로 전용면적 기준 ▲49㎡(20세대) ▲59㎡(510세대) ▲84㎡(364세대) ▲104㎡(46세대)로 구성된다. 제일 작은 평형대인 49㎡는 소셜믹스 형태로 창문여자중·고등학교 옆에 붙어있는 획지2에 만들어진다.

통일감정평가법인·가온감정평가법인에 따르면, 추정비례율은 104.45%로 산출됐다. 총수입 추정액(8,341억원)에서 총지출 추정액(5,105억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 추정액(3,097억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가는 ▲49㎡(5.6억원) ▲59㎡(7.2억원) ▲84㎡(9.2억원) ▲104㎡(11.1억원)으로 구성된다. 일반분양가는 ▲49㎡(6.51억원) ▲59㎡(8.46억원) ▲84㎡(10.8억원) ▲104㎡(13억원)으로 책정됐다.

총지출(사업비)은 5,105억원으로, 세부적으로 살펴보면 ▲공사비(3,534억원) ▲보상비(372억원) ▲관리비(48억원) ▲설계비(56억원) ▲감리비(79억원) ▲부대경비(850억원) ▲예비비(162억원) 등으로 구성된다. 이중 가장 많은 비중을 차지하는 공사비는(3,534억원) 평당 700만원을 기준으로 계산됐다. 미아4-1구역의 정비업체는 신한피앤씨며, 설계업체는 나우동인건축사사무소다.