압구정2구역(압구정신현대아파트)이 설계 파트너로 디에이건축㈜을 낙점한 이후 조합원들을 상대로 희망평형 조사에 착수했다. 재건축 사업계획 수립을 위한 기초 조사 단계로, 평형대별로 개략적인 추정분담금도 안내하면서 정비업계 관심이 모아진다. 압구정2구역은 정비계획(안) 입안을 위한 과정에서 추정분담금을 산출할 때, 공사비 950만원과 평당 일반분양가 7,500만원을 가정으로 작성했다.

11일 정비업계 따르면 압구정2구역 재건축 조합은 이달 17일(일)까지 정비계획(안) 수립 및 입안을 위한 2차 설문조사를 진행한다. 정비계획(안) 수립 전에 진행되는 2차 설문조사는 아파트 및 상가 소유주들을 상대로 한 희망평형 조사에 초점이 맞춰져 있다. 재건축 사업은 주택 전체 세대 수의 60% 이상을 국민주택규모(85㎡)로 건설해야 한다.

하지만 조합원에게 분양하는 주거전용면적 합이 종전주택의 주거전용면적 합보다 작거나 30% 범위에서 큰 경우, 혹은 일반분양 주택을 모두 85㎡ 이하로 건설하는 경우 해당 조항(정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 제5조)을 적용하지 않는다. 압구정2구역은 재건축을 통해 전용면적 합은 기존보다 작아지거나 130% 이내에서 증가할 수 있으며, 일반분양 주택은 모두 85㎡ 이하로 건립된다는 점을 인지해야 한다.

현재 압구정2구역은 ▲35평(755세대) ▲38-39평(117세대) ▲50-51평(376세대) ▲56-57평(286세대) ▲60-61평(390세대)로 총 1,924세대로 이뤄져 있다. 조합원들이 희망평형 설문조사를 통해 선택할 수 있는 옵션은 ▲35평 ▲42평 ▲47평 ▲56평 ▲63평 ▲71평 ▲펜트하우스(77평·80평·87평·96평·146평) 등이다. 현재 상가는 ▲1동(15호) ▲2동(19호) ▲3동(10호) 등으로 구성돼 있다. 상가 조합원들은 상가 혹은 주택을 선택할 수 있으며, 항후 조합 정관에 따라 분양 여부가 확정된다.

정비계획(안)을 수립하는 과정에서 초고층(60층 이상) 관련 조합원들의 의견을 묻는 항목도 들어가 있다. 압구정2구역은 신속통합기획(안) 상 최고층수 49층으로 예정돼 있다. 향후 60층 이상으로 설계할 경우, 서울시로부터 특화 디자인 단지로 인정받아야 하며 별도 승인도 득해야 한다. 압구정2구역 조합은 초고층 관련한 장점(상징성·조망권·인동거리 증가에 따른 사생활 보호)과 단점(분담금 상승·공사기간/재난심의 증가·바람 소음 및 화재 취약)도 설명했다.

추정비례율은 현 시점에서 약 69%로 산출됐다. 평당 공사비 950만원과 평당 일반분양가 7,500만원을 기준으로 추정된 내용이다. 조합원들은 본인 소유 자산의 종전자산가액에 앞선 추정비례율(69%)을 곱한 권리가액을 통해 개략적인 추정분담금을 계산해 볼 수 있다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲35평(24억9,650만원) ▲42평(30억1,810만원) ▲47평(33억6,510만원) ▲56평(39억7,330만원) ▲63평(43억6,740만원) ▲71평(48억8,620만원) ▲77평 펜트하우스(68억2,120만원) ▲80평 펜트하우스(70억8,120만원) ▲96평 펜트하우스(85억9,280만원) ▲146평 펜트하우스(130억2,710만원) 등이다.

일례로, 9차 현대아파트 35평을 가진 조합원의 종전자산가액은 34억5,000만원이다. 종전자산가액에 추정비례율(69%)을 곱하면 약 24억원이 권리가액으로 나온다. 같은 평형대로 가기 위해선 9,650만원이 필요하고, 42평으로 가기 위해선 약 6억2,000만원의 추정분담금을 내야 한다. 물론 정비계획(안)을 작성하는 과정에서 현 시점 산출된 내용이기 때문에 향후 종전자산감정평가액과 부동산 시장상황에 따라 비례율과 추정분담금은 계속해서 달라진다.

권영진 중앙감정평가법인 이사는 "조합원이 내야 할 분담금은 종전자산(사업시행계획 인가 고시일)과 종후자산(분양신청기간 만료일)을 정밀히 평가한 뒤, 관리처분계획(안) 인가 단계에서 어느 정도 구체적으로 결정될 사항"이라며 "현재 압구정2구역은 정비계획(안) 입안을 위해 지난해 개정된 도시및주거환경정비법에 따라 개략적인 추정비례율과 분담금이기에, 확정된 내용이 아니라 사업을 진행하는 과정에서 계속 바뀐다는 점을 인지해야 한다"고 말했다.