서울특별시가 2040 서울도시기본계획을 확정 공고하면서 재개발·재건축 현장에서 일률적으로 적용되던 '35층 높이규제'가 전면 폐지됐다. 향후 20년간 서울시가 추진하게 될 각종 건축계획의 지침이 되는 최상위 법정계획이 수립된 것이다. 오세훈 서울시장이 높이 제한을 과감하게 삭제하면서 각 지역별 특색과 여건에 맞는 창의적인 설계안을 만들 수 있을 것이란 기대감에 현장 움직임도 더욱 바빠질 전망이다.

서울시는 지난 5일 '2040 서울도시기본계획'을 확정 고시했다. 2019년부터 준비해 온 기본계획은 작년 3월 처음 공개됐고 공청회와 관계기관 협의, 시의회 의견청취 등을 거쳐 수립됐다. 7대 목표는 ▲보행일상권 조성 ▲수변중심 공간 재편 ▲기반시설 입체화 ▲중심지 기능 혁신 ▲미래교통 인프라 ▲탄소중립 안전도시 ▲도시계획 대전환이다.

재개발·재건축 현장에서 가장 큰 관심을 가졌던 목표는 7번째로 언급된 도시계획 대전환이다. 서울시는 과거 산업화 시대에 만들어진 용도지역은 토지의 기능을 선도적으로 규정하는 경직성으로 개발 시점의 시장수요와 괴리가 있다고 판단했다. 또한 지역의 특성을 고려하지 않은 일률적인 높이 관리는 단조로운 경관을 만들었을 뿐만 아니라 도시경쟁력 강화에 한계가 있음을 인정했다.

이에, 지역의 특성과 잠재력을 고려해 지자체별로 허용된 범위 내에서 용도와 밀도 규정을 완화키로 결정했다. 절대적인 높이 기준도 삭제하고 용적률·건폐율·높이가 서로 연계될 수 있는 창의적인 설계를 고려해 도시계획위원회 심의를 진행한다는 방침이다. 재개발·재건축 조합들이 설계변경을 통해 아파트 층수를 높이려는 움직임이 많아질 것으로 관측된다.

서울시는 수변 공간의 잠재력을 발굴해 도시 활력을 제고할 필요성도 2040 서울도시기본계획에 담았다. 서울은 한강과 4대 지천(홍제천·중랑천·안양천·탄천) 등 풍부한 수변공간을 보유하고 있음에도 불구하고 도로, 철도 등 기반시설로 인해 생활공간과는 단절돼 있다. 수변을 도시의 '주변'이 아닌 '중심'으로 조성해 주거지와 연결시켜 개발하겠다는 의지도 피력했다.

2040 서울도시기본계획은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 근거한 도시·군기본계획을 대도시 서울의 특성에 맞게 재구성한 '서울형 도시기본계획'을 의미한다. 계획의 기준연도를 2019년으로 설정해, 서울의 인구·산업·경제·환경·교통·주택 등 부문별 현황을 파악해 도시 전반에 대한 공간계획 목표와 전략을 만들었다. 계획의 목표연도는 계획 수립 시점으로부터 약 20년 후인 2040년으로 설정했다.

기본계획에 따르면, 2021년 기준 서울 전체 건축물의 49.5%가 30년 이상인 것으로 집계됐다. 철거나 신축이 없고 그대로 유지된다는 가정 하에 2024년에는 30년 이상 경과된 건축물 비율은 61.8%까지 증가하는 것으로 전망됐다. 노후주택의 비율은 노원구(33.9%), 양천구(29.7%), 용산구(28.8%), 종로구(26.7%), 영등포구(25.6%) 순이다.

1980년대 택지개발사업으로 조성된 상계 8·9·10동, 반포본동, 오륜동, 잠실7동은 모든 주택의 건축연한이 30년을 초과해 주거환경 개선이 절실한 상황으로 진단했다. 서울시는 건축물의 구조 안전성 관련 지속적인 모니터링과 동시에 노후주택에 대한 개·보수, 소규모 정비, 일반 정비사업 등을 통해 시민들의 주거환경 개선이 필요하다는 설명도 덧붙였다.