[법무법인 센트로]

재개발 정비사업의 경우 정비구역 내 토지등소유자이기만 하면 조합설립에 동의하였는지와 무관하게 원칙적으로 조합원 분양신청자격(실무상 ‘조합원 입주권’이라고도 한다)이 있다. 그러나 재건축 정비사업의 경우 조합설립에 동의한 자만이 조합원이 되며 조합원 분양신청자격이 주어진다. 다만 분양신청기간 만료일 전까지 조합설립에 동의하고 분양신청을 할 수 있다.

투기과열지구로 지정된 지역의 경우, 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후에 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없고 현금청산자가 된다는 점을 유의해야 한다. 즉, 투기과열지구 내 양수인은 그 취득시기에 따라 분양신청자격이 제한될 수 있다는 것이다.

투기과열지구로 지정된 지역이라도 법령상의 예외사유에 해당하면 조합원이 될 수 있다. 예컨대 양도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간(10년 이상) 및 거주기간(5년 이상)의 요건을 충족한 경우에는 양수인도 조합원이 된다.

이에 관련하여 1세대 1주택자인 재건축 조합원 A가 위 소유 및 거주 요건을 충족한 구역 내 기존 부동산을 B에게 양도하고 구역 외 신규 부동산을 취득하는 과정에서, 신규 부동산의 잔금 지급 및 이전등기 시점이 다소 앞서는 바람에 일시적으로 1세대 2주택자가 된 사례에서 인가청은 B를 조합원에서 제외하는 처분을 하였으나 하급심은 이 경우에는 양수인 B가 조합원 지위를 취득한다고 판시한 바 있다.

도시정비법령에서는 정비구역의 토지등소유자(지상권자 제외)에게 조합원 분양을 하되, 시·도 조례로 정하는 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 분양대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.

서울시 조례에 따르면, 서울 소재 재개발 구역의 경우에는 관리처분계획 기준일 현재 ① 주택을 소유한 자(이때 주택에는 주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물 포함된다). ② 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자, ③ 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자(이 경우 분양신청자가 동일한 세대인 경우에는 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다)는 분양대상자가 되며, 위에 해당하지 않는 과소 토지등소유자는 조합원 자격은 인정되나 분양대상에서 제외되며 관리처분계획 인가시에 조합원 자격을 상실해 현금청산자가 된다.

예컨대 서울 소재 재개발 구역 내 종전토지의 총면적이 90㎡ 미만인 자는 분양대상자에서 제외되나, 이때 종전토지의 총면적은 1필지만을 의미하는 것이 아니며, 지분 비율을 합산하는 것도 가능하다. 예컨대 갑이 구역 내 20㎡ 1필지, 30㎡ 1필지, 100㎡ 1필지의 공유지분 1/2(=지분면적 50㎡)을 소유하고 있는 경우에도 종전토지의 총 합산 면적이 100㎡로서 분양신청권이 인정된다. 다만 서울시 조례에 따르면 위 공유지분은 권리산정기준일 이전에 취득한 경우에만 인정된다는 점을 유의할 필요가 있다.

도시정비법에 따르면 토지등소유자는 종전자산 가격의 범위나 전용면적의 범위에서 2주택을 공급받을 수 있고 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 이를 ‘1+1 분양’이라고도 한다. 또한 과밀억제권역에 위치한 재건축사업 구역 내 토지등소유자는 소유한 주택 수의 범위 내에서 최대 3주택을, 과밀억제권역이 아닌 경우에는 소유한 주택 수만큼 아파트를 공급받을 수 있다고 규정하고 있다.

재건축구역 내 2주택을 소유한 토지등소유자가 1주택은 1주택으로, 나머지 1주택은 1+1 분양을 선택해 총 3주택을 공급받을 수 있는지 문제가 된 사안에서, 법제처는 1세대 1주택 공급원칙의 예외 규정인 위 규정들을 중복 적용할 수 없어 위와 같은 사안에서는 (과밀억제권역 여부와는 관계없이) 총 3주택 공급을 할 수 없다고 해석한 바 있다.

재건축구역 내 아파트와 상가를 모두 소유한 조합원의 경우 아파트나 상가 중 하나만 분양신청하고 나머지는 현금청산을 할 수 있는지 문제될 수 있다. 서울고등법원 제11행정부는 관리처분계획으로 정하는 것이 금지된다고 보이지 않으므로 종교시설이 아닌 사택에 관하여는 조합원 지위에서 분양신청을 하고, 종교시설 자체에 대하여는 분양신청을 하지 아니하여 현금청산절차를 거치도록 한 관리처분계획을 무효로 볼 수 없다고 판시한 바 있으나, 서울고등법원 제10행정부는 아파트를 분양받은 조합원에 대하여 상가에 관한 현금청산을 허용하게 되면 실질적으로는 권리가액 일부를 이전고시 이전에 미리 지급하게 되는 셈이 되어 이전고시 이후에야 청산금을 지급받게 되는 조합원에 비하여 부당하게 우월적인 대우를 받는다고 보아 허용할 수 없다는 취지로 판시한 바 있으니 분양신청시 유의할 필요가 있다.

재개발·재건축에 관련된 규정은 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 관련 규정의 해석에 관해서도 여러 법원이 상반되는 판결을 하는 경우도 상대적으로 많다. 정비구역 내 조합원 입주권을 매매하거나 투자를 할 때 위와 같은 여러 규제 조항을 제대로 확인하지 않을 경우 뜻하지 않게 현금청산을 당하여 막대한 손해를 입을 수 있다. 따라서 미리 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 분쟁을 사전에 예방하는 것이 무엇보다도 중요하다.

글 = 유재벌 법무법인 센트로 변호사(yjbeol@centrolaw.com)