성동구 금호동3가 1번지 일대(이하 금호21구역)가 작년 8월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고에 나섰는데, 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 1년 만에 다시 공람공고에 나선다. 1년 전 토지이용계획 상 6개로 나뉘어 있던 주택용지를 1개로 통합하고, 근린생활시설용지(2개)와 복합개발용지(2개)를 새롭게 수립했다는 점이다. 금강선원·금호교회·두모갓교회는 1년 전과 동일하게 종교시설로 별도 구획화됐다.

6일 정비업계 따르면 성동구청 주거정비과는 이달 24일(월)까지 금호21구역 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립을 위한 공람기간을 가진다. 작년 8월 정비계획(안) 공람공고를 가졌지만 올해 2월 제1차 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 지적나온 내용을 반영해 토지등소유자의 의견을 다시 청취하고자 함이 목적이다. 금호21구역 면적은 75,447㎡로 1년 전과 동일하다.

토지이용계획에 따르면 공동주택 용지는 42,960㎡로 전체 약 57%를 차지하는 것으로 집계됐다. 복합개발이 허용되는 면적은 4,474㎡며, 근린생활시설이 들어서는 면적은 726㎡다. 금호21구역은 제2종(7층이하)과 제2종, 제3종이 혼재돼 있다. 제2종(7층이하)이 전체 84%를 차지할 정도 종상향 없이는 사실상 개발이 불가한 상태였다. 제2종(7층이하) 약 60,617㎡를 제2종과 제3종으로 각각 53,633㎡, 6,983㎡만큼 종상향시켜 개발을 진행하겠다는 게 용도지역 변경 내용이다.

공동주택 용지는 제2종일반주거지역으로 종상향되기 때문에 법적상한용적률은 약 250%까지다. 최고층수는 20층 이하로 계획이 수립됐다. 주택공급계획은 총 1,219세대다. 총 세대 수(1,219세대)를 평형별로 살펴보면, ▲40㎡ 이하(99세대) ▲40-60㎡ 이하(502세대) ▲60-85㎡ 이하(494세대) ▲85㎡ 초과(124세대)로 구성된다.

상한용적률에서 법적상한용적률까지의 초과 용적률에 따른 임대주택은 52세대다. 재개발을 진행하면서 의무적으로 지어야 할 임대주택은 전체 세대 수의 15%로, 약 168세대다. 이때 전체 세대 수는 초과 용적률 사용에 따른 주택 증가분을 제외해야 한다.

추정비례율은 약 106.82%로 집계됐다. 총수입(1조856억원)에서 총지출(5,748억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액(4,782억원)으로 나눈 결과값이다. 개별 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인된 수치를 사용했고, 공동주택 소유자는 보정률 1.5를 적용했다. 단독주택은 토지가액과 건물가액으로 나눈다. 토지가액은 개별공시지가와 토지면적, 보정률(2.0)을 모두 곱한 값이고, 건물가액은 적산가액에 연면적을 곱해 산출했다.

조합원 분양가는 ▲39㎡(5.28억원) ▲49㎡(6.6억원) ▲59㎡(7.93억원) ▲84㎡(10.49억원) ▲109㎡(13.04억원)으로 추정됐다. 앞선 조합원 분양가는 일반분양가의 80% 수준으로 계산됐다. 일반분양가는 전용 84㎡의 경우, 평당(3.3㎡) 약 3,800만원 수준이다. 물론 분양가 및 추정분담금은 향후 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 거치면서 계속 바뀐다.

금호21구역은 2010년 정비예정구역으로 지정됐으나 주민들 간 이견차를 좁히지 못해 2013년 해제됐다. 이후 2018년 사전타당성 조사에 착수했고, 이듬해 도시·건축혁신 시범사업지로 선정됐다. 현재 서울시 도시계획위원회 심의 결과를 기다리고 있다.