용산구 청파2구역이 후보지로 선정된 지 1년 7개월여만에 신속통합기획(안)을 공개하면서 정비계획(안) 입안 및 정비구역 지정을 위한 본격적인 출발을 알렸다. 이곳은 급경사의 구릉지형으로 이뤄져 있으며, 30년 이상 노후화된 주택들이 많아 주거환경이 열악하다. 지난 2021년 서울시가 공공성과 사업성을 동시에 고려하는 신속통합기획 형태로 재개발을 주도하면서 주민들도 기대감에 부푼 상황이다.

서울시와 용산구청은 이날(14일) 오전 10시 청파동주민센터에서 신속통합기획(안) 주민설명회를 개최했다. 이날 프레젠테이션(PT) 발표는 김현주 서울시 신속통합기획2팀장이 맡았으며, 설명회는 ▲현황 및 추진배경 ▲수립 과정 ▲신속통합기획(안) ▲기대효과 및 향후계획 순으로 진행됐다. 서울시는 작년 9월 신속통합기획(안) 마련에 착수했고, MP 자문가 회의를 총 11회 거친 끝에 신속통합기획(안)을 도출했다는 설명이다.

청파2구역은 제1종일반주거지역과 제2종(7층이하)일반주거지역이 혼재돼 있어 사업성을 확보하기 힘든 토지다. 서울시는 제2종일반주거지역으로 최대 2단계 종상향을 통해 최소한의 개발을 위한 사업성을 확보했다는 설명이다. 완화된 용적률과 층수를 바탕으로 토지이용계획과 건축계획이 수립됐다. 청파2구역 재개발을 위한 용적률은 249%며, 예상되는 총 세대 수는 1,900세대(임대주택 400세대 포함)다.

서울시는 구릉지형에 순응하는 대지 조성 계획도 공개했다. 청파로(+20m)와 효창원로(+79.5m)의 해발고도는 약 60m 정도로 극심한 단차가 존재한다. 높은 단차로 인해 과도한 옹벽이 발생하지 않도록 데크를 조성할 계획이며, 구릉지형을 극복할 수 있는 계단형 공원도 계획됐다. 주변 지역과의 연계를 위한 차량·보행 통행체계도 마련됐다. 동-서로는 공덕동과 후암동을 연결하고, 남-북으로는 서울로7017과 연계된 산책로가 핵심이다.

가장 눈여겨볼만한 점은 푸른언덕길 공원을 조성해 청파로와 효창원로를 연결하고, 도심 속 통경축을 확보하겠다는 계획이다. 기존 주민들이 제안했던 공원의 위치는 아파트 단지 안에 있었으나, 금번 서울시 제안 내용으로는 공원이 아파트 단지 밖으로 나가며 근처 구민들도 모두 활용할 수 있게끔 수정됐다. 신속통합기획은 서울시가 공공성과 사업성을 함께 고민하며 만드는 '가이드라인'이다. 정비계획(안)도 가이드라인을 따라야 한다.

최고 층수는 25층으로 구릉지에 순응하는 스카이라인이 주변 경관을 종합적으로 고려해 설계됐다. 청파로변과 공원변에는 중층 아파트가, 배문중·고등학교는 일조권 영향을 고려해 저층 아파트가 배치된다. 랜드마크형 고층(최고 25층) 아파트는 단지 중앙에 위치한다. 주동의 형태는 남산 조망권을 극대화한 랜드마크 주동과 테라스하우스, 스텝형 주동 등으로 이뤄질 전망이다.

주택 공급 세대 수는 1,900세대(임대주택 400세대)로, ▲39형(470세대) ▲49형(580세대) ▲59형(280세대) ▲74형(170세대) ▲84형(300세대) ▲124형(100세대) 등으로 계획됐다. 물론 평형대는 향후 사업시행자(조합)가 사업계획을 수립할 때 바뀔 수 있는 수치라 현재 단계에서는 참고 내용으로 인지하면 된다. 물론 청파2구역은 토지등소유자 숫자가 많아 현재 세대 수를 유지한다고 가정할 때, 소형평형을 줄일 경우 현금청산 대상자가 많아질 수밖에 없다.

청파2구역은 올해 하반기 정비계획(안) 입안을 위한 동의서를 징구해야 한다. 용산구청에서 서울시로 정비계획(안) 입안을 위해 필요한 동의율은 전체 토지등소유자의 3분의2 이상, 전체 토지면적의 2분의1 이상 요건을 충족해야 한다.

박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "재건축에선 상가(근린생활시설) 소유주들의 동의를 촉진하기 위해 조합이 정관상 임의의 비율을 낮게 설정함으로써 권리가액이 작은 상가소유자들도 주택을 분양받을 수 있는 길을 터놓고 있다"며 "그러나 재개발은 조합이 설립되면 모두 조합원이 되는 동시에 권리가액을 기준으로 입주권이 결정되기에, 조합이 정관상 비율 조절을 통해 별도 조치를 취하는 건 불가능하다"고 말했다.