Q. 광주 화정아이파크 사고 이후, 안전과 품질관리는 어떻게 진행하나요?

A. 안전 경영을 위한 안전 관리자를 새로 영입했으며, 한국건설생활환경시험연구원(KCL) 인증을 받은 국내 최고의 고강도 콘크리트를 사용하기로 했습니다. 또한, 최첨단 안전시스템을 도입하고 모든 공정을 영상기록으로 남겨 실시간 모니터링이 가능한 구조를 만들었습니다.

Q2. 영업정지가 확정되면 분양이 제한되는 것은 아닌가요?

A2. 주택공급에 관한 규칙 제15조(입주자모집시기) 3항 별표4에 따르면, 방화6구역과 시공사인 HDC현대산업개발이 계약한 시점(A)이 미래의 영업정지 처분 기간 종료 및 그로부터 2년이 지난 시점(B)이 지나지 않은 경우에 해당하면, 선분양이 '사용검사 후'까지 제한됩니다. 다만, 아직 영업정지 처분이 이뤄지지 않은 상황이고, 조합과의 시공도급계약은 2020년 6월 19일에 맺었기에 앞선 조항에 해당되지 않습니다. 쉽게 말해, 이미 계약을 체결한 상황이기 때문에 선분양 제한에 해당되지 않습니다.

Q3. 브랜드 가치 하락으로 인해 일반분양에 어려움을 겪는 것은 아닌가요?

A3. 올해 당사가 분양한 단지의 청약경쟁률 현황을 말씀드리겠습니다. 청약경쟁률은 ▲2023년 2월 DMC 가재울 아이파크(90:1) ▲2023년 3월 부산남구 대연 디아이엘(16:1) ▲2023년 3월 춘천 레이크시티 아이파크(28:1) ▲2023년 9월 광명 센트럴 아이파크(20:1) 등입니다.

Q4. 사고 이후의 재무 건전성은 어떤가요?

A4. 6월 기준 부채비율은 118%, 1년 이내 현금화할 수 있는 유동비율도 175%로 다른 메이저 시공사보다 높은 수준입니다.

Q5. 공사비가 너무 비싼 것은 아닌가요?

A5. 최근 건설 원자재값과 인건비가 급등했습니다. 인건비·전기요금·유가·철스크랩·목재·시멘트 모두 인상됐습니다. 물론 계약서 상에는 물가상승에 따른 적용 기준을 소비자물가지수로 하고 있습니다. 소비자물가지수만 올려야지 왜 이렇게 많이 올리느냐에 대한 조합원들의 지적에 대한 말씀은 겸허히 수용합니다. 하지만 착공을 위한 최소 공사비가 필요합니다. 조합과 어려운 협상 끝에 평당 공사비 727만4,000원을 도출했습니다.

Q6. 왜 약정서를 체결해야 하는 건가요?

A6. 방화6구역 조합과 HDC현대산업개발은 2020년 6월 최초 공사도급계약을 체결했습니다. 공사도급계약과 달라진 부분을 명시해야 하는 탓에, 약정서/협약서/합의서라는 단어를 사용해 체결합니다. 그렇다면 왜 변경계약을 체결하지 않느냐는 질문이 있을 거 같습니다. 정비사업엔 공사비 검증 기준이 존재합니다. [정비사업 공사비 검증 기준] 제4조(신청시기)에 따르면, 조합은 시공사와 계약을 체결한 이후 공사비 증액을 진행할 경우 변경계약을 체결하기 전 공사비 검증을 신청해야 한다.

=> 하우징워치 코멘트 : 방화6구역은 공사비 검증을 완료한 후 변경 계약을 체결해야 한다. 다만, 변경 계약은 총회에서 조합원 3분의2 이상 의결 사항이고, 총회를 열기 위한 준비기간이 소요된다. 이에, 조합과 HDC현대산업개발은 빠른 착공을 위해 우선 약정서를 체결하고 강서구청으로부터 착공을 허가받고 향후 도급계약 변경을 진행하겠다는 전략으로 풀이된다. 조합원 이주가 완료된 상황에서 착공이 밀릴 경우, 물가상승에 따른 공사비 증액은 계속 이뤄질 수밖에 없을 뿐만 아니라 조합원들의 이자비용 부담도 계속 증가할 수밖에 없다.

Q7. 약정서 제5조4항(착공 후 5개월 이내 일반분양 안할 경우 연체료 지급) 때문에 공사비가 또 올라가는 거 아닌가요?

A7. 2023년 11월 착공하게 되면, HDC현대산업개발은 첫 공사비를 언제 받게 될까요? 2020년 체결한 공사도급계약에 따르면, 분양대금이 들어오게 되면 사업비 PF 대출(1,000억원)부터 우선 상환하는 구조입니다. 평당 일반분양가 약 3,500만원으로, 단순 계산으로 일반분양 수입금은 3,300억원 정도입니다. 2023년 11월 착공 후 5개월 이내 일반분양을 진행할 경우의 시나리오입니다.

(1) 2024년 4월 : 일반분양 계약금(20%)에 해당하는 660억원 사업비 상환에 사용

(2) 2024년 7월 : 일반분양 1차 중도금(10%)에 해당하는 330억원 사업비 상환에 사용

(3) 2024년 11월 : 일반분양 2차 중도금(10%)에 해당하는 33억원 중 사업비 상환하고, 남은 금액은 HDC현대산업개발이 공사비 수금 시작

**방화6구역은 사업성이 양호한 편에 속한 만큼, 조합원 분담금은 없다고 가정했을 경우

결론적으로, HDC현대산업개발은 100% 사업비를 상환하기 전까지 공사비를 못 받아갑니다. 공사비를 받을 시점이 착공 후 12개월 후부터입니다. 이 기간동안 건설사 입장에서 금융비용이 발생합니다. 해당 조항은 조합과 시공사가 일반분양 목표시점을 정해 놓은 것으로 생각하시면 됩니다.

Q8. 공사기간 4개월 증가(26개월 => 30개월) 이유는요?

A8. 토목공기 증가(46일), 지하층 작업 공기 증가(21일), 기준층 작업 공기 증가(50일) 영향입니다.

Q9. 마감재는 4년 전 구식 사양인 건가요?

A9. 상향 조정된 마감 품목도 있습니다. 59타입/76타입 조합원들에게 시스템 에어컨 1개소 추가, 주방 tv폰/라디오 폰 업그레이드, 현관 중문 업그레이드, 도어록 업그레이드 등입니다.

Q10. 옵션 판매수익은 왜 현산이 가져가는 건가요?

A10. 옵션 판매는 을(시공사)과 병(개별 수분양자)의 거래 관계입니다. 시공사가 옵션 판매의 주체라는 말은 시공사의 책임과 비용으로 시행하겠다는 것입니다. 옵션 상품에 대한 품질과 하자 문제가 발생할 경우, 적기에 대응해 조치하고 문제를 해소할 수 있습니다. 모 현장 사례를 보면, 조합이 옵션을 판매했지만 입주 후 하자 문제가 다수 발생했으나 수습이 잘 안됐습니다.