GS건설이 삼고초려(3번의 현장설명회 모두 참석) 끝에 청량리6구역 시공권을 확보한 가운데, 이달 26일 예정된 임시총회에서 조합원들의 의결을 받을 예정이다. GS건설과 조합은 올해 2월 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 총회에서 협약서를 가결했지만, 최종 협의(안)을 토대로 금번 사업시행계획(안) 수립을 위한 임시총회에서 [공동사업시행 협약서]를 다시 확정지을 계획이다.

17일 정비업계 따르면 청량리6구역 재개발 조합과 공동사업시행 건설업자인 GS건설은 ▲조합원 분담금 납부 비율 ▲공사기간(35개월) ▲물가변동 적용 기준(건설공사비지수-소비자물가지수 산술평균) 등을 주요 내용으로 한 공동사업시행 협약서를 의결 안건으로 총회 올린다. 입찰 당시, 공사비와 대여금 예정가격은 각각 약 4,869억원, 2,366억원이었으며, 건축연면적에 따른 평당 공사비 입찰상한가는 655만원이었다.

우선, 조합원 분담금 납부비율이 변경됐다. 올해 2월엔 계약금(10%)-중도금(40%)-잔금(50%) 비율로 구성됐으나, 계약금(10%)-중도금(60%)-잔금(30%) 비율로 바뀌었다. 중도금 비율이 20%p 증가했다. 조합원은 자신이 소유한 물건의 권리가액(종전자산평가x비례율)보다 분양신청한 물건의 분양가가 높으면 그 차액만큼 분담금을 내야 한다. 조합은 실착공 전까지 동·호수 추첨과 조합원 분양계약을 모두 완료해야 한다.

사업비(공사비+대여금)는 GS건설이 입찰 참여제안서에 제출한 내용을 따라야 하며, 변경이 있을 경우엔 조합 내 이사회 및 대의원회 검토를 거쳐 조합 총회 의결을 통해 변경할 수 있다. 조합은 실착공 후 1개월 이내 분양승인 신청을 완료해야 하며, 분양승인 후에는 일반분양 공고를 지체없이 진행해야 한다. 공사 기간은 착공신고일로부터 35개월로 결정했다.

공동사업 시행은 조합은 사업부지(토지)를 제공하고, 시공사는 사업비 조달과 공사를 진행하는 역할을 맡는다. 공동사업시행에 필요한 사업비는 크게 대여금과 공사비로 구분해 편성된다. 공동사업시행자인 GS건설은 매년 다음 연도 사업비 집행계획을 대여금과 공사비로 구분해 수립해야 한다. GS건설이 직접 사업비 집행계획을 작성하고, 조합 이사회-대의원회-총회 의결 과정을 차례로 거친 뒤 집행할 수 있다.

사업비 중 대여금은 GS건설이 조합에 낸 입찰보증금을 전환해 관리처분계획(안) 인가 전까지 사용하며, 관리처분계획(안) 인가 후에는 조합이 주택도시보증공사(HUG)를 통해 금융기관으로부터 자금을 차입해야 한다. 금융기관으로부터 차입한 자금으로 GS건설이 빌려준 돈을 우선 상환하는 구조며, 조합이 직접 금융기관으로부터 빌린 차입금과 분양수입금은 조합과 건설사의 공동 명의 은행 계좌로 관리한다.

사업비 중 공사비는 GS건설이 직접 조달해야 하며, 조합 명의로 차입하게 할 경우 대출이자 전액을 GS건설이 부담해야 한다. GS건설이 공기단축 등의 노력으로 절감한 공사비는 GS건설이 수익으로 가져간다. 조합이 분양수입을 냈을 경우엔, 공사비→조합이 빌린 차입금→GS건설 대여금 순서로 상환한다. 혹시 준공인가 전까지 미분양으로 인해 GS건설에게 사업비를 상환하지 못할 경우엔, 공동주택·상가 현물로 상환이 가능하다.

물가변동으로 인한 공사금액은 공사비 산정기준월(2022년 12월)로부터 착공 후 12개월까지 한국건설기술연구원 발표 건설공사비 지수와 소비자물가지수의 산술평균을 적용키로 결정했다. 2023년 11월 기준, 현재도 계속해서 시간이 흐르고 있기 때문에 물가상승분이 반영되고 있다. 실착공 12개월 후에는 물가변동에 따른 공사비 증감은 없는 것으로 했다. 공사비 지급은 분양대금 등이 입금되는 일자를 기준으로 지급한다.

청량리6구역의 사업부지 면적은 83,833㎡, 건축연면적은 245,752㎡다. 건축연면적을 1평(3.305785㎡)으로 나눠보면, 약 74,340평이 나온다. 평당 공사비 655만원을 곱하면 총 공사금액은 약 4,869억2,700만원이 나온다. 물론 건축연면적은 사업시행계획(안)과 관리처분계획(안) 인허가 과정에서 계속해서 변동된다. 시공사인 GS건설은 설계변경과 물가변동(Escalation)을 토대로 향후 공사비 증액이 가능하다.

통상적으로 시공사 입찰경쟁은 2차례 열지만 청량리6구역은 정관 상 3번의 경쟁입찰을 진행하도록 기재돼 있다. GS건설은 3번의 현장설명회 ▲2022년 11월 11일(금) ▲2023년 1월 4일(수) ▲2023년 1월 12일(목)에 모두 참석했다. 청량리6구역이 선택한 방식은 '공동사업시행 건설업자 선정기준'에 따라 함께 정비사업을 시행해 줄 건설업자와 공동사업시행 협약을 맺는 방법이다.