경기도 군포시청이 '산본1동1지구' 사업을 추진 중인 한국자산신탁에 도시 및 주거환경정비법 위반에 대한 의견제출을 통지하면서 토지등소유자들의 관심이 모아진다. 현재 산본1동1지구는 입찰에 참여한 현대건설이 지하 연면적을 늘리는 방향으로 혁신설계를 가져와, 관련 논의도 한창이다. 모두 조합원들의 분담금과 직결되는 터라, 한국자산신탁의 향후 역할과 해결 방법에 조합원들의 초점이 맞춰지고 있다.

13일 정비업계 따르면 군포시청은 최근 산본1동1지구 사업시행자인 한국자산신탁에 '도시 및 주거환경정비법' 위반에 따른 시정명령 등 처분을 위한 사전통지를 했다. 한국자산신탁이 사업시행자가 아닌 정비사업위원회로 하여금 정비사업 업무를 수행하게 하고, 정비사업위원회 운영비용을 신탁 수수료가 아닌 토지등소유자가 부담할 차입금에서 사용하고 있는 사실을 확인한 데 따른 후속 조치다.

군포시청은 '도시 및 주거환경정비법'에 근거하지 않은 정비사업위원회의 정비사업 업무 및 정비사업과 관련된 일체 업무 수행을 금지했다. 또한, 정비사업위원회 운영비로 사용하는 비용을 신탁 수수료에서 지급하라는 내용의 사전 처분도 한국자산신탁에 내렸다. 올해 9월 자금차입내역과 금전출납부 등을 토지등소유자가 모두 확인할 수 있도록 온라인 공간에 즉시 공개하라는 내용의 이행명령도 추가됐다.

이에 대해, 한국자산신탁은 정비사업위원회를 구성할 때 운영기구의 역할을 작년 12월 토지등소유자들을 상대로 한 전체회의에서 승인받았음을 의견서로 제출했다. 시행규정과 운영규정, 정비사업비 예산 안건을 모두 통과시켰기에, 법적으로 문제가 없다는 점을 밝힌 것이다. 또한 정비사업위원회 운영비는 신탁 수수료가 아닌, 사업비로 집행하는 것이 타당하다는 공식 입장도 명확하게 전달했다.

한국자산신탁이 지난해 산본1동1지구를 수주할 때, 최초로 제안한 신탁 수수료율은 분양대금의 2.1%다. 이후 최종적으로 제안한 금액은 1.8%다. 당시, 임대수익을 제외한 분양대금의 1.8%는 약 220억원 수준으로 안내됐다. 한국자산신탁은 정비업체(정비사업전문관리업자) 용역비용도 자사 부담으로 하는 만큼, 이를 감안한 실질적인 신탁 수수료율은 1.5%대임을 강조하며 토지등소유자들에게 홍보했다.

신탁보수 지급시기도 ▲1회차(관리처분계획안 인가, 10%) ▲2회차(분양 계약금 수납시, 10%) ▲3회차~8회차(분양대금 중도금 수납시, 각 10%) ▲9회차(분양대금 잔금 수납시, 10%) ▲10회차(이전고시, 5%) ▲11회차(청산시, 5%) 등 총 11회차에 나눠 분할지급 받기로 결정했다. 관리처분계획(안) 인가 전까지 수수료를 받지 않겠다는 점을 어필한 것이다.

다만, 사업시행자 지정 동의서를 받을 때 안내됐던 신탁보수 내용은 이달 26일(일) 예정된 전체회의에서 대폭 바뀔 예정이다. 우선, 신탁보수 금액은 정률제(분양수입의 1.8%)에서 정액(190억원)제로 변경될 예정이다. 분양가상한제 규제가 완화된 지금 시점에선, 분양수입이 증가할 것으로 예상되기에 소유주들 입장에선 정액제가 유리할 수 있다. 

당초 한국자산신탁이 부담하기로 했던 정비업체 용역비용은 사업비로 지급한다. 현대건설을 시공사로 선정한 후엔, 입찰보증금을 사업비로 전환해 사용하는데, 이때 전환한 사업비로 전체 신탁보수액(190억원)의 10%를 수취하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 물론 이와 같은 내용은 이달 예정된 전체회의에서 토지등소유자들의 동의를 받아야 한다.  

인허가청인 군포시청에서 도정법 위반과 관련해 의견 제출을 요청하면서, 한국자산신탁은 정비사업위원회 역할에 대해 충분한 설명하며 상반된 이견을 좁혀나가야 하는 상황이다. 

군포시엔 현재 ▲산본1동1지구(한국자산신탁) ▲산본1동2지구(KB부동산신탁) ▲금정역 역세권(한국토지신탁) 등의 신탁방식 정비사업장들이 돌아가고 있다. 공교롭게도 3곳 모두 사업시행자 지정 후 시공사를 선정하고 있는 단계로, 입찰 과정에서 시공사와 관련된 조합원 간 여러 논쟁도 발생하고 있다.

일례로 산본1동1지구에 입찰한 현대건설은 혁신설계(안)에 지하 연면적을 늘려와, 평당 공사비는 유지한 채 총 공사금액을 증액시켜왔다. 현대건설은 기존 설계안의 상품성이 떨어진다는 판단 하에, 세대당 주차면수를 개선하고 조합원들에게 필요한 세대창고를 만들어 왔다는 설명이다. 

하지만 일부 조합원들은 총 공사금액을 늘려 사업성을 확보하기 위한 움직임으로 해석하고 있어, 이에 대한 충분한 설명이 뒷받침되어야 한다는 지적이 나온다. 보통 시공사들이 평당 공사비는 건드리지 않고, 총 공사금액을 늘리는 방법으로 지하층 공사 연면적을 늘리는 경우가 많은 탓이다. 

지하층 공사는 별도 건축심의를 받지 않고 교통영향평가만 받으면 된다. 특히 지상층에 건축물을 올리는 것보다 공사 단가도 저렴하다. 다만, 조합원 입장에선 지하층은 서비스 면적에 포함되기 때문에 수익이 발생하진 않는다. 물론 세대당 주차 면수가 증가하면서 상품성이 일부 개선될 여지는 있지만, 수입보단 비용 관점에서 접근할 수 밖에 없다.