노량진뉴타운 내 몸집이 가장 큰 노량진1구역이 예정대로라면 시공사 선정을 완료했어야 할 시점이지만, 시공사 선정계획(안)을 두고 동작구청과 계속해서 협의를 이어나가고 있다. 조합은 동작구청이 내린 지침사항을 대부분 수용하는 방향으로 시공사 선정계획(안)을 원점에서 다시 준비해 왔지만, 조합원들의 재산권과 가장 밀접하게 연결된 2가지 사항(대안설계·마감재)만큼은 쉽게 포기할 수 없다는 입장이다.

26일 정비업계 따르면 노량진1구역은 어제 열린 대의원회에서 시공사 선정계획(안)을 안건으로 올리려 했지만 끝내 상정시키지 못했다. 노량진1구역은 올해 3월 7일 사업시행계획(안)을 인가받았고, 오랜 기간 준비해 온 시공사 선정계획(안)을 동작구청에 접수했다. 그로부터 54일이 경과된 후, 조합과 사전협의가 없었던 동작구청은 사실상 '전면 수정'이라는 검토의견을 전달했다.

동작구청에서 전면 수정을 요청해 온 내용은 ▲조합원 분담금 납부조건 ▲일반분양 아파트 옵션비용 ▲물가상승에 따른 공사비 인상 ▲공사비 ▲마감재 등이다. 모두 노량진1구역 조합원들의 개발이익과 직결되는 항목들이다. 일례로, 동작구청은 노량진1구역 조합이 제안한 최초 공사비(평당 695만원)가 낮게 설정됐다는 점도 검토의견으로 전달했다. 이에, 조합은 이사회 심의를 거쳐 공사비도 730만원으로 다시 상향 조정했다.

조합은 현재 동작구청의 수정 지침사항을 대부분 수용했지만, 대안설계 제한 및 마감재 관련해서는 조합원들의 재산권과 직결되기 때문에 협의가 필요하다는 입장이다. 당초 노량진1구역은 특별건축구역으로 지정·고시됐고, 사업시행계획(안)을 인가받은지 얼마 안됐기 때문에 원안설계 외 대안설계·특화설계를 통한 입찰은 허용할지 않을 방침이었다.

마감재 또한 법률자문을 통해 시공사에 충분히 제안할 수 있는 내용이라고 설명했다. 조합은 사업시행계획(안) 인가도서를 근거로 전체 시공 물량내역서를 산출한 뒤, 어떤 마감재를 사용할 것인지 품질수준을 정해 건설비 공사비를 결정했다. 공사비를 기존 695만원에서 730만원으로 올린 것도 마감재를 '검증된 제품'으로 시공하는 것을 조건으로 했다. 마감재 항목 표기가 모호해 자칫 건설사가 저급 마감재를 사용할 것을 우려한 조치였다.

이에 대해, 동작구청은 대안설계를 제한하고 특정마감재를 사용하도록 하는 건 시공사가 사업시행계획의 경미한 변경의 범위 내에서 대안설계를 제안할 수 있도록 규정한 시공사 선정기준 제9조에 위배되는 사항이라고 설명했다. 동작구청은 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위한 행정절차라는 점을 유념해 달라는 메시지를 조합 측에 전달했다. 또한, 조합과 세부사항에 대해선 3차례 실무회의까지 거치며 관련 규정에 따라 충분히 검토한 내용이라는 점을 분명히 했다. 

조합은 시공사로 하여금 사업시행계획(안)의 경미한 변경 범위에서 대안설계를 제안할 수 있게끔 한 항목은 의무사항이 아니고 임의사항이라는 점을 밝혔다. 시공사들이 대안설계를 명목으로 공사비를 부풀릴 수 있기에, 사업의 주체인 조합이 자체적으로 결정할 수 있는 사항이라는 것이다.

이에 대해, 동작구청은 대안설계로 기간연장, 공사비 증액 등이 이뤄질 경우 시공사가 부담하도록 명시돼 있기 때문에 대안설계를 허용할 경우 공사비가 올라갈 것이라는 조합의 주장은 근거가 없다고 설명했다.

현재 노량진1구역 시공권에 관심을 갖고 있는 곳은 2곳(삼성물산·GS건설)으로, 이중 GS건설이 대안설계를 강력하게 요구하고 있다는 게 현장 관계자들의 중론이다. 조합원들은 동작구청이 건설사가 유리한 방향으로 시공사 선정계획(안) 의견을 필요 이상으로 내놓고 있다는 점에 대해 아쉬움을 표하는 분위기다. 이와 관련 노량진1구역 내에는 비상대책위원회까지 만들어질 정도로 시공사 선정계획안에서 촉발된 구청과의 갈등이 재개발 사업의 어려움으로 가중되고 있는 상황이다.

노량진1구역 A조합원은 "별다른 움직임을 보이지 않고 있는 삼성물산과 달리, GS건설은 수주 기획 회사를 통해 대규모의 홍보 인력들을 가동하며 홍보공영제 취지가 무색하게 움직이고 있다"며 "시공사 입찰지침서 관련해서 동작구청과 조합의 협상기간이 길어짐에 따라, 조합원들 또한 어떤 움직임을 취해야 할지 혼란스러워 하고 있다"고 말했다.

또 다른 B조합원은 "당연히 인허가 의사결정권자인 동작구청과 협의를 통해 입찰지침서가 만들어져야 하는 건 맞지만, 반대로 생각하면 입찰지침서가 수익성 확보에 어렵다고 판단되면 시공사에서 안 들어오면 되는 거 아닌가라는 목소리도 나온다"며 "지금과 같은 부동산 침체 시기 때, 조합은 공사비 관련 협상력이 부족할 수밖에 없기 때문에 시공사 선정계획안에 명확한 문구와 표현들을 쓴 것이라고 생각한다"고 부연했다.

박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "행정청이 공공관리의 미명하에 시공단가나 마감재 수준까지 간섭하는 것은 해당 구역의 사정에 맞게 정비사업을 시행할 수 있도록 조합에 다양한 권한을 부여한 도시정비법 취지에 크게 어긋난다"며 "조합원들의 자치적 역량을 지나치게 얕잡아 보는 공공만능적 사고방식은 민간 부문의 역동성과 창의성을 질식시킬 우려가 크다는 점에서도 결코 바람직하지 않다"고 말했다.