압구정3구역이 우여곡절 끝 건축설계사 선정을 위한 재공모에 나선 가운데, 토지등소유자를 상대로 '용적률' 관련 이해를 돕고자 설명회까지 개최했다. 올해 7월 설계사 선정 과정에서 '입찰지침 위반'으로 오명을 떠안은 만큼, 조합은 건축 파트너를 빠르게 확정짓고 정비계획(안) 수립에 속도를 낼 방침이다. 신속통합기획(안) 가이드라인 내 주요 사안(토지이용계획·기부채납 항목·용적률 등)도 서울시와 재논의한다.

4일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합은 이달 9일(토) 설계사 선정을 위한 임시총회를 개최한다. 희림건축과 해안건축이 맞붙는 경쟁 구도는 5개월 전과 동일하다. 인허가청인 서울시의 공모중단 시정명령에도 불구, 총회를 강행했다가 다시 꼬리를 내린 만큼 조합은 여느 때보다 신중한 행보다. 제출된 응모작품과 조합원 배포용 홍보책자, 홍보 영상물 등 모든 절차에 있어 엄격한 심사기준을 적용하고 있다는 전언이다.

설계사 선정 과정에서 적잖은 시간과 비용이 소모된 점을 알기에, 조합은 정비계획(안)과 건축계획(안) 마련에 모든 역량을 쏟겠다는 각오다. 최근 주민들과 만난 자리에선 용적률 체계 설명에 집중했다. 정비사업에서 용적률은 곧 사업성을 뜻한다. 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등 4단계로 구성된다. 용도지역에 따라 각각의 단계별 용적률은 모두 다르다.

압구정3구역은 ▲제1종일반주거지역(482㎡) ▲제2종(7층이하)일반주거지역(36,836㎡) ▲제2종일반주거지역(20,576㎡) ▲제3종일반주거지역(207,559㎡)이 혼재돼 있다. 이중 제1종·제2종(7층이하)·제2종일반주거지역은 제3종일반주거지역으로 종상향하고, 제3종일반주거지역 일부(44,184㎡)를 준주거지역으로 올려 재건축 사업을 진행하는 방향으로 가이드라인이 잡혀있다. 종상향 후 획지는 최종 2개(제3종·준주거)다.

서울특별시 도시계획조례 시행규칙 제7조(지구단위계획구역 안의 용적률 계획 및 운용)에 따라, 기준용적률은 '변경 전 용도지역의 용적률'로 한다. 이 말은 즉슨, 제3종 획지는 변경 전 용도지역(제1종·제2종 7층이하·제2종·제3종)의 각각의 기준용적률을 가중평균한 값(220.4%)이고, 준주거 획지도 변경 전 용도지역(제3종)의 기준용적률(230%)을 그대로 따른다. 기준용적률은 용적률 체계의 시작점으로 보면 된다.

기준용적률 다음으로는 허용용적률로 가야 한다. 통상적으로 허용용적률로 가기 위한 방법은 [서울시 건축물 심의기준_별표4. 공동주택 허용용적률 인센티브 적용기준]을 살펴보면 된다. 인센티브 내용은 ▲공공보행통로(10%p 이내) ▲열린단지(5%p) ▲공개공지(5%p 이내) ▲돌봄시설(5%p) ▲방재안전(5%p) ▲지역기반시설정비(5%p 이내) ▲지역특화(10%p 이내) 등으로, 최대 20%p까지 받을 수 있다.

다만, 압구정 재건축 단지(2구역·3구역·4구역·5구역)의 경우, 미리 20%p를 부여해 기준용적률과 허용용적률을 230%로 동일하게 맞췄다. 각 아파트 단지별로 20%p를 채우기 위한 방법은 알아서 강구해 가면 된다. 신속통합기획(안)을 공개한 올해 상반기엔, 압구정 개발기본계획이 있었던 터라, 개발기본계획 상 기준용적률과 허용용적률을 별도로 구분해 놓고 있지 않았던 점을 반영한 것이다. 현재는 지구단위계획으로 전환됐다.

다음 단계는 상한용적률이다. 기준용적률(혹은 허용용적률)에서 상한용적률로 가기 위해선, 서울시와 협의를 통해 공공기여(기부채납)의 양과 종류에 대해 합의해야 한다. 획지1(제3종)의 경우, ▲도로(토지) ▲공원(토지) ▲연결녹지(토지) ▲공공청사(토지·건축물) ▲지하차도(건축물) 등을 통해 약 42% 가량의 용적률과 맞바꾸는 것으로 계획이 잡혀 있다. 획지1(221,270㎡)의 용적률 42%는 연면적 약 9.3만㎡으로 환산된다.

획지2(준주거)의 경우, ▲도로(토지) ▲공원(토지) ▲문화시설(건축물) ▲덮개시설(건축물) ▲보행교(건축물) 등을 기부채납하고 약 131% 가량의 용적률을 확보하는 것으로 계획이 수립돼 있다. 획지2(44,184㎡)의 용적률 131%는 연면적으로 환산하면 약 5.8만㎡에 달한다. 획지1(제3종)과 획지2(준주거)의 각각의 상한용적률을 면적에 비례해 가중평균하면 압구정3구역의 전체 상한용적률은 평균 279%가 나온다.

압구정3구역 내에서 이슈가 됐던 '보행교' 기부채납을 하지 않을 경우, 전체 상한용적률(3종+준주거)은 약 2.7%가 줄어든다. 조합은 용적률 약 2.7%가 줄어들 경우, 연면적 8,696㎡가 줄어든다는 설명이다. 현재 주민참여단(비상대책위원회)이 원하고 있는 공공기여율 10%를 적용할 경우, 전체 상한용적률은 261.7%로 신속통합기획(안) 대비 용적률 약 17%가 줄어든다는 점도 부연했다.

한편, 압구정3구역 내에는 주민참여단(비상대책위원회)이 설계사 선정절차 중지를 위한 가처분 신청을 걸어놓은 상황이라, 법원의 인용 여부에 따라 설계사 선정을 위한 총회 개최 여부가 결정될 전망이다. 조합은 조합원으로 변호인단을 꾸려 대응 중이다.